AirBnb’den Ev Kiraya Vermek: Yeni Yönetmelik ve Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi
Airbnb, tüm dünyada kısa süreli ev kiralamak amacıyla kullanılan bir platformdur. Günümüzde Türkiye’de de oldukça yaygın olan Airbnb, özellikle yaz sezonunda tatil yapmak isteyenler tarafından yazlık ev kiralamak için sıkça tercih edilmektedir. Airbnb üzerinden evlerini kiraya veren ev sahiplerinin ise ilk aklına gelen soru şudur: Airbnb Türkiye’de yasal mı? Airbnb, Türkiye’de yasal olarak faaliyet gösteren bir platformdur ve Airbnb üzerinden ev kiralanması yasaldır. Ancak, ülkemizde yeni çıkan kanun ve yönetmelikle, Airbnb üzerinden ev kiralamadan önce “Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi” alınması zorunlu hale gelmiştir.
Türkiye’de Kısa Süreli Kiralamalar Hangi Mevzuata Tabi?
Ülkemizde 1 Ocak 2024 tarihinde, kısa süreli kiralamaları düzenlemek amacıyla yeni bir kanun ve yönetmelik yürürlüğe girmiştir. Bunlar: konutların turizm amaçlı kiralanmasına dair 7464 sayılı Kanun ve “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik”tir.
Kısa Süreli Kiralama Ne Demek?
Kısa süreli kiralama, konutların yerli veya yabancı kişilere tek seferde 100 gün veya 100 günden daha kısa süreyle turizm amaçlı kiralanmasıdır. Dolayısıyla, ev sahipleri Airbnb gibi uygulamalar üzerinden 100 gün veya 100 günden daha kısa süreli bir kiralama yaparken yukarıda açıkladığımız mevzuata tabi olacaktır.
Kısa Süreli Kiralama Yapmak İsteyen Ev Sahipleri İzin Almak Zorunda Mı?
Kısa süreli kiralamalarda; konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için kira sözleşmesi yapılmadan önce turizm amaçlı kiralama izin belgesini alınması zorunludur. Turizm amaçlı kiralama izin belgesi almadan Airbnb üzerinden konut kiraya vermek mümkün değildir. Nitekim, ev sahiplerinin Airbnb kaydı sırasında izin belgesinin olup olmadığı Airbnb tarafından bizzat kontrol edilmektedir.
Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi Kimler Adına Düzenlenebilir?
İzin belgesi, konutu kiraya verecek olan kişi adına düzenlenmelidir. Bu doğrultuda, turizm amaçlı kiralama izin belgesi, konutun mülkiyetine sahip olan kişi adına düzenlenebileceği gibi konut üzerinde intifa hakkı ya da üst hakkı sahibi olan gerçek veya tüzel kişi adına düzenlenebilir.
Rezidansların (yüksek nitelikli konutların) kiralama faaliyetleri ise konut işletmesi eliyle de yapılabilir. Dolayısıyla, izin belgesi rezidansların yönetim işletmesi ya da pazarlama işletmesi adına düzenlenebilir.
Uzun Dönem Kiracı, Kiraladığı Ev İçin Airbnb Üzerinde Alt Kiralama Yapabilir Mi?
Yeni mevzuat öncesi, Airbnb sektöründe, kısa dönem kiralama konusunda profesyonelleşen kişilerin evleri uzun dönemli kiraladıklarını ve Airbnb üzerinden kısa süreli şekilde üçüncü kişilere kiraya verdiklerini görüyorduk. Ancak, yeni çıkan mevzuat bu imkanı ortadan kaldırmaktadır.
Belirttiğimiz üzere, konutu kısa süreli olarak kiraya verecek olan kişinin izin belgesi alması zorunludur. İzin belgesi ise malik dışında sadece konut üzerinde intifa hakkı ya da üst hakkı sahibi olan kişiler adına düzenlenebilir. Kısacası, adına intifa hakkı ya da üst hakkı tesis edilmeyen, sadece kiracı sıfatına sahip bir kişinin alt kiralama yaparak evi Airbnb üzerinden kiralaması mümkün değildir.
Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi Başvurusu Nasıl Yapılır?
İzin belgesine başvuruları sadece E-Devlet üzerinden yapılır. E-Devlet üzerinden yapılmayan fiziki başvurular değerlendirilmeye alınmadan başvuru sahibine iade edilecektir. Aynı binada bulunan ve aynı kişi adına izin belgesi talep edilecek konutlar için tek bir başvuru yapılır.
Eğer izin belgesi, konut üzerinde üst hakkı veya intifa hakkı bulunan kişilere adına düzenlenecek ise başvuru malik yerine hak sahibi tarafından yapılmalıdır.
İzin Belgesi Başvurusunda Sunulacak Belgeler Nelerdir?
İzin belgesi başvurusunda sunulacak belgeler; başvuru sahibinin gerçek kişi veya tüzel kişi olması ile başvuru konusu konutun müstakil konut, rezidans (yüksek nitelikli konut) veya üzerinde devre mülk hakkı kurulan bir konut olması hallerine bağlı olarak değişiklik göstermektedir. Büromuzla iletişime geçmeniz halinde, size uygun gerekli evrak listesi tarafınıza iletilecektir.
Yapı Kayıt Belgesi İle İzin Başvurusu Yapılabilir Mi?
Yapı kayıt belgesi, ruhsatsız veya ruhsata aykırı şekilde inşa edilen yapıların kayıt altına alınmasını ve bu sayede imara aykırı yapılar için kullanım hakkı tanınmasını sağlar. Eğer tapu kaydı yerine konut olarak düzenlenmiş bir yapı kayıt belgeniz varsa, yapı kayıt belgenizi sunarak izin belgesi başvurusunda bulunabilirsiniz.
Kiraya Verilecek Konutun Binada Bulunması Halinde Diğer Ev Sahiplerinin İzni Gerekli Midir?
Kiraya verilecek konutun birden fazla bağımsız bölüm içeren bir binada bulunması durumunda, binada bulunan tüm kat maliklerinin izninin alınması zorunludur. Bu doğrultuda, ilgili konutta kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne dair tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile karar alınmalıdır.
Ancak rezidanslar, devre mülk hakkı kurulan konutlar ve müstakil konutlar için bu şart aranmaz.
Birden Fazla Konutunuz Varsa En Fazla Kaç Adet Konut için İzin Belgesi Düzenlenebilir?
3’ten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda, aynı kiraya veren adına en fazla, toplam konut sayısının en fazla %25’i için izin belgesi düzenlenebilir. Örnek olarak; 10 adet bağımsız bölümden oluşan bir binada aynı kiraya veren adına en fazla 2 adet konut için izin belgesi verilebilir ya da 24 adet bağımsız bölümden oluşan bir binada aynı kiraya veren adına en fazla 6 adet konut için izin belgesi verilebilir.
Ek olarak; aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi talep edilen konut sayısının 5’i geçmesi durumunda adına izin belgesi düzenlenecek kiraya veren:
- İşyeri açma ve çalışma ruhsatı ve,
- Başvuruya konu binanın, birden fazla binadan oluşan bir konut sitesinde yer alması halinde, sitede bulunan tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararı, ibraz etmek zorundadır.
İzin Belgesi Başvurusu Sırasında Konutlar Hangi Nitelikleri Sağlamalıdır?
İzin belgesi için başvurulan konutlarda aşağıdaki niteliklerin sağlanması zorunludur:
- En az bir yatak, tuvalet-banyo, yaşam alanı ile mutfak düzenlemesi.
- Konutta soğuk ve sıcak su, yatak odalarında nitelikli yatak, kişi başı bir yastık, yastık kılıfı, çarşaf, iklim koşullarına göre pike veya yorgan, banyoda kişi başı yüz ve banyo havlusu.
- Kimyevi yangın söndürücüler ile banyo-tuvalet hariç sabit ayrımı olan tüm bölümlerde yangına karşı duman dedektörü, kapı arkalarında kaçış merdiveninin yerini gösteren kroki.
- Konutta kullanılan tefriş, dekorasyon, donanım ve cihazların standartlara uygun, temiz ve bakımlı ve çalışır durumda olması.
İzin belgesi başvurusu başarılı bir şekilde tamamlandıktan sonra konut içerisine; kiraya verenin sahip olduğu izin belgesine, konuta, konutun yer aldığı siteye dair bilgiler ve konutu teslim alma, kullanım süresi ve varsa temizlik hizmetlerine dair açıklamaların yer aldığı bir bilgilendirme konulmalıdır.
Kiraya Verilen Konutlarda En Fazla Kaç Kişi Konaklayabilir?
Konutun kapasitesi; her yatak odası 2 kişilik olacak şekilde hesaplanır. Yatak odaları haricinde konuta en fazla 2 kişilik kapasite ilave edilebilir. Aynı konutta konaklayabilecek kişi sayısı, 3 yaşından küçük çocuklar hariç en fazla 12 kişi olabilir. İzin belgesi başvuruş sırasında belirlenen konut kapasitesi üzerinde kullanıcı alınamayacaktır.
Konutun Tamamı Değil De Sadece Bir Oda Kiraya Verilebilir Mi?
Kısa Süreli Kiralamaların tabi olduğu mevzuat uyarınca artık sadece oda kiralanması mümkün değildir. Kısa süreli kiralamalarda, izin belgesi alınan konutun tamamının kiralanması zorunludur.
İzin Belgesi Başvurusu Ne Kadar Sürede Sonuçlanır?
Turizm amaçlı kiralama izin belgesi başvuruları, Kültür ve Turizm Bakanlığı il müdürlüğü tarafından en fazla 60 gün içinde sonuçlandırılır.
İzin Belgesi Alındıktan Kaç Gün Sonra Konut Yerinde İncelenir?
İzin belgesi düzenlendikten sonra, 30 gün içerisinde yerinde inceleme yapılarak konutlarda yukarıda saydığımız niteliklerin bulunup bulunmadığı kontrol edilir. Eksiklik tespit edilmesi halinde, belge sahibine eksikliklerini giderebilmesi için 15 günlük süre verilir. Bu süre içerisinde eksikliklerin giderilmemesi halinde yaptırım uygulanacaktır.
İzin Belgesi Ne Kadar Süreyle Geçerlidir?
Turizm amaçlı kiralanan konut izin belgelerinin geçerlilik sürelerine ilişkin herhangi bir süre sınırlaması bulunmamaktadır.
İzin Belgesi Alan Kişinin Yükümlülükleri Nelerdir?
İzin belgesi alan kişinin başlıca yükümlülükleri: konutu belirttiğimiz asgari nitelikleri sağlar biçimde teslim etmek, her kiracı değişiminde temizlik ve bakım yapmak, eğer varsa site veya bina yönetimi tarafından alınan kuralları bildirmek ve izin belgesinin teslimi sırasında verilecek plaketi konutun girişine asmaktır.
Ek olarak izin belgesi sahibi, konutunu kiraladığı yerli veya yabancı tüm kiracılarının kimlik veya pasaport bilgileri ile giriş ve çıkış tarihlerinin yer aldığı bir konaklama yeri defteri tutmakla yükümlüdür.
İzin Belgesi Almadan Kısa Süreli Kiralama Yapmanın Cezası Nedir?
Turizm amaçlı kiralama izin belgesi almaksızın konut kiraya verenlere, kiralama yapılan her bir konut için 100.000,00 Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır. Ancak, sadece kiraya verenler değil aracılık edenlerin de sorumluluğu bulunmaktadır. İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler hakkında her bir sözleşme için 100.000,00 Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır.
Hukuki Destek İçin İletişime Geçin
Konutlarınızı yaz sezonunda kiralamadan önce gerekli yasal süreçlerin titizlikle planlanması ve takip edilmesi ileride idari yaptırımlarla karşılaşmamak adına büyük önem taşımaktadır. Kısa süreli kiralama ve turizm amaçlı kiralanan konut izin belgesi başvurularına dair hukuki danışmanlık almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.