TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİYLE KİRALANAN TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİ

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİYLE KİRALANAN TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİ

Tahliye taahhütnamesi nedir?

Tahliye taahhütnamesi kiracının belli bir tarihte kiralananı boşaltacağını içeren bir yazılı belgedir. Bu belge tarafların kira sözleşmesi ilişkisini sona erdirdiğini ve kiracının belli bir tarihte kiralananı boşaltacağını kanıtlar.

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için gerekli şartlar nelerdir?

1. Tahliye taahhütnamesi tarihinin kiralan taşınmazın teslim edilmesinden sonraki bir tarih olması gerekir.
2. Tahliye taahhütnamesi yazılı olarak yapılması gerekir. Tahliye taahhütnamesinin üzerinde kiracının imzası bulunmalıdır. 
3. Tahliye taahhütnamesi şarta bağlı olmamalıdır.
4. Tahliye taahhütnamesi üzerinde tüm kiracıların imzası bulunmalıdır.

3. Tahliye taahhütnamesiyle kiralanan taşınmaz nasıl tahliye edilir?

Kiraya veren tarafından bir ay içerisinde geçerli bir tahliye taahhütnamesi aslı ile onaylı iki örneğiyle birlikte icra dairesine başvurması veya dava açmasıyla kira süresinin bitmesi sebebiyle ilamsız tahliye takibi açması tahliye süreci başlar. Kiracı, tahliye taahhütnamesi içeriğine uygun olarak düzenlenen tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içinde tahliye emrine itiraz etmezse, ilamsız tahliye takibi kesinleşir. Bu halde, kiracı, icra dairesi tarafından taşınmazdan zorla çıkarılır ve taşınmaz kiraya verene teslim edilir. 

Kiracı, adi yazılı tahliye taahhütnamesi içeriğinde bulunan imzaya ve tarihe itiraz edebilir. Bu itirazın açıkça şüpheye mahal vermeden yapılması gerekir. Aksi takdirde kiracı, tahliye taahhütnamesi içeriğindeki imzayı ve tarihi ikrar etmiş sayılır.

Kiracının itirazında yazılı tahliye taahhütnamesi verilmesinden sonra, kira sözleşmesinin yenilendiğini ya da uzatıldığını da iddia edebilir. Kiracının 7 gün içinde yaptığı itiraz, tahliye takibini durdurur. Bunun üzerine, kiraya verenin, itiraz ile duran tahliye taahhütnamesine dayanarak kira süresinin sona ermesi sebebiyle ilamsız tahliye takibine devam edebilmesi için, kiraya verenin icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemesi gerekir. (Bakınız: İtirazın Kaldırılması). Ancak kira sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılmış yani noter veya herhangi bir resmi kurumun onayı olmadan yapılmışsa kiraya veren itirazın kaldırılmasını talep edemez. Bu durumda tahliye davası açmak zorundadır. (Bakınız: Tahliye Davası)

Nihai olarak tahliye taahhütnamesindeki imzaya ve tarihe itiraz edilmemiş ve bu suretle ikrar edilmiş sayılmışsa, kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Bu halde; kiracı, icra mahkemesinde adi yazılı tahliye taahhütnamesindeki imzayı ve tarihi inkar edemez; çünkü kiracı, itiraz sebepleri ile bağlıdır. 

TAHLİYE EMRİNİN İÇERİĞİ

Kiralayanın ve kiracının ve varsa temsilcisinin ismi ve yerleşim yerleri ve tahliye taahhütnamesi tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya  on beş gün içinde kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.

TAHLİYE EMRİNE İTİRAZ

Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren icra müdürlüğüne 7 gün içinde yaptığı itirazda, icra takibinin dayanağı olarak gösterilen adi yazılı tahliye taahhütnamesinin imzasına itiraz edebilir. Tahliye taahhüdüne dayalı icra takiplerinde, kiracının, tahliye taahhüdünün adi yazılı olması durumunda imzaya açıkça itiraz etmesi gerekmektedir. Eğer kiracı, tahliye taahhütnamesinin imzasına açıkça itiraz etmezse, bu tahliye taahhütnamesi tarafları bağlayıcı hale gelir ve icra takibi devam eder.

Kiracının imza ve tarih itirazlarının açık ve net bir şekilde yapılmaması durumunda, bu itirazlar imza ve tarih inkarı olarak değerlendirilemez. Kiracı, yalnızca şeklindeki bir beyanla tahliye taahhüdündeki tarih ve imzayı kabul etmiş sayılır. Ayrıca, tahliye taahhütnamesinin yasalara uygun olmadığına dair yapılan bildirim de, tahliye taahhütnamesine itiraz niteliği taşımaz. Çünkü, tahliye taahhütnamesindeki imza ve tarih, açıkça itiraza uğramadığı sürece itiraz edilmemiş sayılır.

Kiralanan Taşınmazın Aile Konutu olması halinde Tahliye Taahhütnamesi ile ilamsız tahliyesi mümkün müdür?

Türk Borçlar Kanunu’nun 349. maddesi uyarınca, aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmaksızın kira sözleşmesini feshedemez. Eğer eşin rızasının alınması mümkün olmazsa veya eş, haklı bir sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa, kiracı hâkimden bu konuda bir karar talep edebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde eşin açık rızasının bulunması zorunludur. Kira tahliye taahhütnamesi eşlerden biri tarafından doldurulması halinde takip tarihine kadar, kiraya verene bildirimde bulunmayan eş kira sözleşmesinin tarafı haline gelmeyeceğinden, tahliye taahhütnamesinin aile konutu olması sebebiyle geçersiz olduğu iddiası dinlenmeyecektir.

Kiralanan taşınmazda üçüncü kişinin bulunması durumu değiştirir mi?

İcra İflas Kanunu’nun 276. maddesi kapsamında borçlunun nesep ve sebepten usul ve füruu, karı veya kocası, ikinci dereceye kadar kan ve sıhri hısımları ve iş ortakları ile borçluya tabii olarak oturdukları anlaşılan diğer şahıslar, tahliye bakımından üçüncü şahıs sayılmazlar. Eğer üçüncü kişi bunlar dışında kimseler ise 3.kişi, taşınmazı işgalde haklı olduğuna dair tapu senedi veya tarih ve imzası noterlikçe tasdikli kira sözleşmesi gibi resmi bir yazılı belge sunarsa veya 3.kişi, taşınmazı kullanmakta haklı olduğuna dair tapu senedi veya tarih ve imzası noterlikçe onaylı kira sözleşmesi gibi resmi bir yazılı belge gösterirse, taşınmazdan tahliye edilemez. 3.kişi icra dairesine sunulan kira sözleşmesi tarihinden önceki bir tarihten itibaren taşınmazı kullanmakta olduğunu bildirirse, icra müdürü, taşınmazın bulunduğu yerde bir araştırma yaparak bu iddianın doğruluğunu araştırır. Doğru olduğuna karar verirse, tahliyeyi erteleyerek 3 gün içinde vaziyeti icra mahkemesine sunar. İcra mahkemesi, tarafların meramını dinledikten sonra, üçüncü kişiyi haklı görmez ise tahliyeye karar verir.

YARGI KARARLARI

Bu durumda, dayanak sözleşmede alınan tahliye taahhütnamesinin yenilenen sözleşme ile alınan taahhüt olarak kabulü mümkün değildir. TBK kapsamında örtülü işyeri, meskenler için düzenlenen 352. maddesinde “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” hükmüne göre tahliye taahhütnamesinin kiralananda oturmakta iken verilmiş olması geçerlilik şartıdır. Buna göre de somut olayda dayanılan sözleşme kapsamında henüz kiralanacak binanın tamamlanmadığı, tesliminin yapılmadığı ve kiracılığın başlamadığı anlaşıldığından belirlenebilen bir tarihte yapılan sözleşme ile alınan tahliye taahhütnamesinin TBK’nun 352. ve İİK’nun 275. ve devamı hükümlerine göre geçerli değildir. (Yargıtay Kararı – 12. HD., E. 2023/9521 K. 2024/2557 T. 24.1.2024)

Sonuç

Tahliye taahhütnamesi, kiracı ve kiraya veren arasındaki kira ilişkisini sona ermesini düzenleyen önemli bir belgedir. Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği, yazılı olması, zamanlaması ve şartsız olması gibi unsurlara bağlıdır. Kiraya verenin, tahliye taahhütnamesi ile başlatacağı tahliye süreci, kiracının itiraz hakkı ile şekillenir. Bu nedenle, tahliye taahhütnamesinin doğru ve eksiksiz bir şekilde düzenlenmesi, her iki tarafın haklarının korunması açısından büyük önem taşır. İzmir’de bulunan hukuk büromuz ile detaylı hukuki bilgi için iletişime geçebilirsiniz.