Özet
Yunanistan Altın Vize (Golden Visa), AB vatandaşı olmayan kişilerin Yunanistan’da belirli tutarın üzerinde yatırım yaparak kendileri ve aileleri için beş yıllık, yatırım sürdüğü sürece yenilenebilen oturma izni almasını sağlayan programdır. 5100/2024 sayılı Kanun’la 1 Eylül 2024’ten itibaren yürürlüğe giren yapıda asgari yatırım tutarı bölgeye göre 800.000 € veya 400.000 €’dur; her iki kademede de yatırımın tek bir mülke yapılması ve mülkün en az 120 m² olması gerekir. Ticari binanın konuta dönüştürülmesi ve tescilli bina restorasyonunda alt sınır 250.000 € olarak korunmuştur. Program kapsamında alınan konutun kısa süreli (Airbnb tipi) kiralanması yasaktır. 22 Nisan 2026 tarihli 1/2026 sayılı genelge ile suistimal denetimi ağırlaştırılmıştır.
Yunanistan Altın Vize Nedir?
Yunanistan Altın Vize programı, Avrupa Birliği vatandaşı olmayan kişilere Yunanistan’da yatırım yapmaları karşılığında oturma izni veren bir “yatırım yoluyla ikamet” (residence by investment) programıdır. Program 2013’ten bu yana yürürlüktedir ancak 2024 ve 2025’te yapılan değişikliklerle kuralları köklü biçimde değişmiştir.
Programın Türk yatırımcılar açısından öne çıkmasının üç somut nedeni vardır: Yunanistan’ın coğrafi yakınlığı, Schengen bölgesine vizesiz erişim ve euro cinsinden bir varlık edinme imkânı. Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı verilerine göre 2026’nın ilk yarısında ilk oturma izni için 2.551 yeni başvuru yapılmış, Türk vatandaşları başvuru sayısında Çin vatandaşlarının ardından ikinci sıraya yükselmiştir.
Ancak programa dair internette dolaşan bilgilerin önemli bir kısmı 2024 öncesi kurallara aittir. Aşağıda 2026 itibarıyla yürürlükte olan düzenleme esas alınmıştır.
2026’da Yunanistan Altın Vize Yatırım Tutarları
5100/2024 sayılı Kanun ile gayrimenkul yatırımında bölgeye ve mülkün niteliğine göre üç ayrı eşik uygulanmaktadır:
| Asgari Yatırım | Kapsadığı Bölge / Durum | Ek Şartlar |
|---|---|---|
| 800.000 € | Attika Bölgesi’nin tamamı (Atina, Pire ve banliyöler), Selanik’in de dahil olduğu Orta Makedonya bölgesi, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100’ü aşan diğer adalar (Girit, Rodos vb.) | Tek mülk zorunlu, asgari 120 m² ana kullanım alanı |
| 400.000 € | Yukarıdaki bölgeler dışında kalan Yunanistan anakarası ve diğer bölgeler | Tek mülk zorunlu, asgari 120 m² ana kullanım alanı |
| 250.000 € | Bölge fark etmeksizin: (a) ticari veya sanayi ruhsatlı bir mülkün konuta dönüştürülmesi, (b) tescilli/korunan binaların restorasyonu veya yeniden inşası | Tek mülk zorunlu; restorasyon halinde 120 m² şartı aranmaz. Dönüşüm işleminin 05.04.2024’ten sonra yapılmış olması gerekir |
“Birkaç küçük daire alıp toplamda eşiğe ulaşma” yöntemi artık geçerli değil
Eski düzenlemede yatırımcılar birden fazla taşınmazın toplam bedeliyle eşiği tamamlayabiliyordu. Yeni kanunda bu yol kapatılmıştır: yatırım tek bir taşınmaz üzerinden yapılmak zorundadır. Bu, özellikle Atina’da küçük daireler üzerinden kurgulanan eski yatırım modellerini tamamen geçersiz kılmıştır.
Gayrimenkul dışı yatırım seçenekleri
Programın gayrimenkul dışındaki yolları da mevcuttur: şirketlere sermaye katkısı, hisse ve tahvil yatırımı ile banka mevduatı seçenekleri farklı eşiklere tabidir. 5162/2024 sayılı Kanun’un 44. maddesiyle 2026 başından itibaren yeni bir seçenek daha eklenmiştir: Elevate Greece (Ulusal Start-up Sicili) kayıtlı bir girişime asgari 250.000 € yatırım. Bu yol, gayrimenkul eşiklerinin yükselmesi karşısında görece düşük tutarlı bir alternatif sunmakla birlikte, yatırımın niteliği ve süreklilik şartları bakımından gayrimenkulden farklı riskler taşır.
Tescilli bina restorasyonunda özel yükümlülük
250.000 € eşiğinden yararlanan restorasyon yatırımlarında, restorasyon veya yeniden inşa işleminin ilk oturma izni yenilemesinden önce tamamlanmış olması gerekir. Bu işlem tamamlanmadan mülk devredilemez; aksi halde devir geçersiz sayılır. Yatırımcı açısından bu, “satın al ve bekle” değil, yükümlülük üstlenilen bir yatırımdır ve sözleşme aşamasında inşaat takvimi, maliyet ve müteahhit sorumluluğunun ayrıca düzenlenmesi gerekir.
Altın Vize ile Kimler Oturum İzni Alabilir?
Program yalnızca yatırımcıyı değil, aile bireylerini de kapsar. Oturum izninden yararlanabilecek kişiler:
- Yatırımcının eşi veya kayıtlı birlikteliği bulunan partneri
- 21 yaşını doldurmamış çocukları (24 yaşına kadar uzatma imkânı bulunan haller mevcuttur)
- Yatırımcının anne ve babası
- Eşin anne ve babası
Böylece tek bir yatırımla üç kuşağı kapsayan bir aile grubu oturum hakkı kazanabilir. Aile bireylerinin izni, ana yatırımcının izniyle bağlantılıdır: yatırımın sona ermesi halinde bağlı izinler de etkilenir.
Başvuru Süreci Adım Adım
1. Vergi numarası (AFM) alınması ve mülk seçimi
Süreç, Yunanistan’da vergi kimlik numarası (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου – ΑΦΜ) alınması ve Yunan bankasında hesap açılmasıyla başlar. Mülk seçiminde yalnızca fiyat değil, mülkün bulunduğu bölgenin hangi eşiğe girdiği, ana kullanım alanının tapu ve ruhsat kayıtlarında 120 m²’yi karşılayıp karşılamadığı ve imar durumu belirleyicidir. Uygulamada en sık yaşanan sorun, ilanda 120 m² görünen bir mülkün resmî kayıtlarda ana kullanım alanının bu değerin altında kalmasıdır.
2. Taşınmaz satışının tamamlanması
Altın Vize başvurusu, ancak satın alma işlemi tamamlandıktan sonra yapılabilir. Yunanistan’da taşınmaz satışı noter huzurunda ve avukat eşliğinde yürütülür; tapu, ruhsat ve mülkiyet geçmişi incelemesi (due diligence) bu aşamada yapılır. 1 Eylül 2024’ten sonraki işlemlerde bedelin tamamının önceden ödenmiş olması ve ardından oturma izni başvurusu yapılması gerekir; kısmi ödemeyle başvuru mümkün değildir.
3. Oturum izni başvurusu ve “Beyaz Kâğıt”
Satış sonrası belgeler apostil işlemleriyle hazırlanır ve başvuru yapılır. Başvurunun kabulüyle birlikte, geçici belge niteliğindeki “Beyaz Kâğıt” (bebaiosi) düzenlenir. Bu belge, kart basılana kadar Yunanistan’a Schengen vizesine ihtiyaç duymadan giriş çıkış yapma ve ülkede yasal olarak kalma imkânı verir.
4. Biyometrik işlemler ve kartların teslimi
Ana yatırımcı ve oturum izni alacak aile bireyleri, parmak izi vermek üzere yetkili Göçmenlik Ofisi’nde randevuya katılır. Biyometrik işlem sonrası kartlar basılır ve her kişi için ayrı ayrı düzenlenir. Kartların teslimiyle birlikte Schengen bölgesine vizesiz seyahat imkânı başlar.
5. Beş yıl sonunda yenileme
Kartlar beş yıl süreyle düzenlenir. Bu çoğu zaman “oturum izni beş yıllık” şeklinde yanlış anlaşılır: yatırım muhafaza edildiği sürece izin sınırsız sayıda yenilenebilir. Yatırımın elden çıkarılması halinde ise yenileme hakkı sona erer. Yani izin fiilen süreklidir ancak yatırıma bağlıdır; kendi başına daimi oturma statüsü değildir.
Program Kapsamındaki Mülkü Kiraya Verebilir Miyim?
Bu, 2024 değişikliğiyle en çok değişen ve internetteki eski içeriklerin en çok yanılttığı başlıktır.
Altın Vize kapsamında edinilen konutun kısa süreli kiralaması (Airbnb ve benzeri paylaşım ekonomisi platformları üzerinden yapılan kiralamalar) yasaktır. Yasak, 60 günden kısa süreli, konaklama ve çarşaf hizmeti dışında hizmet içermeyen kiralamaları kapsar. Ayrıca ticari mülkten dönüştürülerek edinilen konutlar hiçbir şekilde iş yeri, şirket merkezi veya şube adresi olarak kullanılamaz.
Uzun süreli kiralama ise mümkündür. Turizm işletmeleriyle yapılan uzun süreli kiralamalar da yasağın kapsamı dışındadır. Dolayısıyla mülkün gelir getirici kullanımı tamamen kapatılmamış, ancak turistik kısa dönem kira getirisi üzerine kurulan yatırım modelleri geçersiz hale gelmiştir. Yatırım kararını “Atina’da Airbnb getirisi” hesabı üzerine kuran sunumlara bu nedenle temkinli yaklaşılmalıdır.
Yasağın ihlali halinde idari para cezası ve oturma izninin iptali gündeme gelebilir.
1/2026 Sayılı Genelge: Denetim Sıkılaştı
Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı’nın 22 Nisan 2026 tarihinde yayımladığı 1/2026 sayılı genelge, son iki yılda uygulamada oluşan gri alanları örneklerle açıklamış ve suistimale karşı denetimi ağırlaştırmıştır.
Genelgenin yatırımcıyı doğrudan ilgilendiren temel yaklaşımı şudur: yetkililer artık yalnızca bir yatırımın varlığını değil, gerçek ve doğru olup olmadığını da sorgulamakla yükümlüdür. Bu çerçevede genelge, kanunun amacıyla bağdaşmayan yapay fiyat şişirmelerinin, ilan yoluyla verilen indirim taahhütlerinin ve yüksek bedelli “kira garantisi” adı altında yapılan geri ödemelerin vergi dairelerine, kolluk birimlerine ve kara para aklamayla mücadele yetkililerine bildirilmesi talimatını içermektedir. Kanunu ihlal eden veya muvazaalı işlemlerle dolanan kişiler bakımından ikamet izninin iptali dahil ağır yaptırımlar öngörülmüştür.
Pratik anlamı: metrekare bedeli piyasa gerçekliğinin belirgin biçimde üzerinde fiyatlanmış bir mülkün eşiği “kâğıt üzerinde” karşılaması yeterli değildir. Satıcı veya aracı tarafından vaat edilen geri ödeme, iskonto ya da garantili kira paketleri, başvuruyu baştan riskli hale getirir. Bu nedenle sözleşme öncesi bağımsız değerleme ve ödeme akışının belgelenmesi, artık isteğe bağlı bir özen değil, başvurunun ayakta kalması için gereken asgari koşuldur.
Altın Vize ile Yunanistan Vatandaşlığı Alabilir Miyim?
Altın Vize doğrudan vatandaşlık vermez; verdiği şey oturma iznidir. Vatandaşlık başvurusu için Yunanistan’da yedi yıl fiilen ikamet etmek, Yunanca dil yeterliliğini (B1 seviyesi) belgelemek ve entegrasyon şartlarını sağlamak gerekir.
Bu noktada önemli bir ayrım vardır: Altın Vize, sahibine Yunanistan’da oturma zorunluluğu getirmez. Yatırımcıların çoğu izni seyahat ve yatırım amacıyla kullanır, fiilen Yunanistan’da yaşamaz. Ancak vatandaşlık yolunu hedefleyen biri için bu esneklik bir avantaj değil, engeldir: fiilî ikamet olmadan geçen yıllar vatandaşlık süresine sayılmaz. Vatandaşlık hedefi olan yatırımcının planını en baştan buna göre kurması gerekir.
Yatırım Tutarı Dışındaki Maliyetler
Bütçe planlaması yapılırken yalnızca eşik tutarına bakmak yanıltıcıdır. Sürecin tipik ek kalemleri şunlardır:
- Taşınmaz devir vergisi ve tapu harçları
- Noter ve tapu sicil masrafları
- Avukatlık ve teknik inceleme (mühendis raporu) ücretleri
- Her başvuru sahibi için oturma izni başvuru harcı ve kart bedeli
- Zorunlu sağlık sigortası
- Belgelerin çevirisi ve apostil işlemleri
- Mülkün yıllık emlak vergisi (ENFIA) ve kira geliri elde edilmesi halinde gelir vergisi
Bu kalemler toplamda yatırım bedelinin üzerine kayda değer bir yük getirir ve oranları yıllara göre değişebildiğinden, başvuru öncesinde güncel tarifeler üzerinden hesaplanmalıdır.
Kimler İçin Uygun, Kimler İçin Değil?
Program, Avrupa’da ikinci bir yaşam planı kurmak, çocuklarının eğitimi için AB içinde yasal statü sağlamak veya varlığının bir kısmını euro bazlı bir gayrimenkule aktarmak isteyenler için işlevseldir.
Buna karşılık şu beklentilerle girilmesi hatalıdır: kısa vadeli kira getirisi üzerinden yatırımın kendini amorti etmesi (kısa dönem kiralama yasaktır), hızlı vatandaşlık (fiilî ikamet şartı vardır) ve düşük bütçeyle giriş (250.000 € eşiği yalnızca dönüşüm ve restorasyon projeleri için geçerlidir ve ek yükümlülük içerir). 2026’nın ilk yarısındaki başvuruların büyük bölümünün 250.000 € veya 400.000 €’nun altındaki kategorilerde yoğunlaşması, 800.000 €’luk segmente ulaşan başvuru sayısının ise oldukça sınırlı kalması, yatırımcıların ağırlıklı olarak eşiğin düşük olduğu yollara yöneldiğini göstermektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Yunanistan Altın Vize 2026’da kaç para?
Bölgeye göre değişir: Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100’ü aşan adalarda 800.000 €, diğer bölgelerde 400.000 €’dur. Ticari mülkün konuta dönüştürülmesi veya tescilli bina restorasyonunda 250.000 € eşiği geçerlidir.
Yunanistan Altın Vize programı kaldırıldı mı?
Hayır. Program yürürlüktedir; 2024 ve 2025’te yatırım eşikleri yükseltilmiş ve kurallar sıkılaştırılmıştır. 2026’nın ilk yarısında 2.551 yeni ilk başvuru yapılmıştır.
Birden fazla ev alıp toplam tutarla başvurabilir miyim?
Hayır. Yatırımın tek bir taşınmaz üzerinden yapılması zorunludur. Birden fazla mülkün bedelini toplayarak eşiğe ulaşmak artık mümkün değildir.
120 m² şartı her durumda geçerli mi?
800.000 € ve 400.000 € kademelerinde inşa edilmiş veya yapı ruhsatı bulunan taşınmazlar için asgari 120 m² ana kullanım alanı şartı aranır. Tescilli bina restorasyonu kapsamındaki 250.000 €’luk yatırımlarda bu şart aranmaz.
Aldığım evi Airbnb’de kiraya verebilir miyim?
Hayır. Program kapsamındaki mülklerde kısa süreli kiralama yasaktır; ihlali halinde idari para cezası ve oturma izninin iptali gündeme gelebilir. Uzun süreli kiralama mümkündür.
Oturum izni beş yıl sonra biter mi?
Kart beş yıllık düzenlenir ancak yatırım muhafaza edildiği sürece süresiz olarak yenilenebilir. Yatırımın elden çıkarılması halinde yenileme hakkı sona erer.
Yunanistan’da yaşamak zorunda mıyım?
Oturma izninin korunması için fiilî ikamet zorunluluğu yoktur. Ancak vatandaşlık başvurusu için yedi yıl fiilen ikamet ve B1 seviyesinde Yunanca şartı aranır.
Kredi kullanarak yatırım yapabilir miyim?
Uygulamada yatırım bedelinin yatırımcının kendi kaynaklarından karşılanması ve 1 Eylül 2024 sonrası işlemlerde ödemenin başvuru öncesinde tamamlanmış olması aranmaktadır.
Sonuç
Yunanistan Altın Vize programı 2026 itibarıyla hâlâ açıktır ancak 2024 öncesindeki programdan esaslı biçimde farklıdır. Eşikler yükselmiş, tek mülk ve 120 m² şartı getirilmiş, kısa süreli kiralama yasaklanmış ve 1/2026 sayılı genelgeyle işlemlerin gerçekliği üzerinde ciddi bir denetim katmanı oluşmuştur.
Bu tabloda sürecin en kritik aşaması başvuru değil, mülk seçimi ve sözleşme aşamasıdır. Yanlış bölge sınıflandırması, kayıtlarda 120 m²’yi karşılamayan bir mülk, muvazaalı fiyatlandırma veya kira garantisi vaadi içeren bir yapı, yatırım yapıldıktan sonra telafisi güç sonuçlar doğurur. Yatırımın Yunan hukuku ve Türk hukuku boyutlarının birlikte değerlendirilmesi, bu nedenle sürecin başında ele alınması gereken bir konudur.
Yunanistan Altın Vize başvurunuzun planlanması, mülk incelemesi ve sözleşme süreçlerinde hukuki destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
