Evim Sistemleri (Tasarruf Finansmanı) Hakkında Bilinmesi Gereken Her Şey: Kapsamlı Hukuki Rehber

Son güncelleme: Ağustos 2026

Kamuoyunda “evim sistemleri” ya da “faizsiz ev-araba sistemi” olarak bilinen tasarrufa dayalı faizsiz finansman modeli, konut, çatılı iş yeri ve taşıt edinmek isteyen yüz binlerce kişiyi ilgilendiriyor. Sistem 2021 yılına kadar hukuki altyapıdan ve denetimden yoksun biçimde işledi; 7292 sayılı Kanun’la birlikte Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) denetimine tabi, mevzuatı belirli bir finansal faaliyet haline geldi.

Buna rağmen uygulamada yaşanan uyuşmazlıkların sayısı azalmadı. Bunun temel nedeni, sistemin hukuki niteliğinin vatandaş tarafından çoğunlukla yanlış anlaşılması ve sözleşmenin imza öncesinde gereği gibi incelenmemesi.

Bu rehberde tasarruf finansman sözleşmesinin hukuki niteliğinden şirket seçimine, sözleşme kontrol listesinden cayma ve fesih haklarına, organizasyon ücreti tartışmasından şirketin tasfiyesi halinde ne yapılacağına kadar konunun tüm boyutlarını güncel mevzuat ve yargı kararları ışığında ele alıyoruz.

Tasarruf Finansmanı Nedir, Hukuken Ne Tür Bir Sözleşmedir?

Kanuni tanım

Tasarruf finansman sözleşmesi, 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring, Finansman ve Tasarruf Finansman Şirketleri Kanunu‘nun 39/A maddesinde tanımlanmıştır. Kanuna göre bu sözleşme; belirli bir tasarruf tutarı ve dönemine bağlı olarak, önceden belirlenmiş koşulların gerçekleşmesi şartıyla konut, çatılı iş yeri veya taşıt edinimi için müşteriye finansman kullanma hakkı veren; şirkete ise müşteriye ait birikmiş tasarruf tutarını yönetme, geri ödeme ve finansman kullandırma yükümlülüğü ile organizasyon ücreti alma hakkı veren, faizsiz finansman esaslarına göre düzenlenen bir sözleşmedir.

Tanımın içindeki her unsur önemlidir:

• Belirli bir tasarruf tutarı ve dönemi: Finansmanı hemen almazsınız. Önce birikim yaparsınız.
• Önceden belirlenmiş koşulların gerçekleşmesi şartıyla: Finansman hakkı koşula bağlıdır. Koşullar gerçekleşmezse finansman doğmaz.
• Konut, çatılı iş yeri veya taşıt: Finansman konusu bu üç kalemle sınırlıdır. Arsa, tarla, işletme sermayesi veya nakit ihtiyacı için bu sözleşme kurulamaz.
• Organizasyon ücreti alma hakkı: Şirketin ücret alma hakkı kanunla tanınmıştır. Bu hakkın varlığı tartışmasızdır; tartışma iadesi noktasındadır.

Hukuki niteliği

Doktrinde tasarruf finansman sözleşmesi, bünyesinde karz (ödünç), usulsüz tevdi ve vekâlet unsurları barındıran sui generis (kendine özgü) bir sözleşme olarak nitelendirilmektedir. 2021 öncesinde kanunda düzenlenmemiş olması nedeniyle “isimsiz sözleşme” sayılıyordu; 39/A maddesiyle birlikte tipiklik kazandı.

Bu nitelendirme akademik bir ayrıntı değildir. 2021 öncesi sözleşmelerde Yargıtay’ın iade yönündeki içtihadı, tam olarak bu sözleşmelerin taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kanuni şekil şartlarını taşımaması ve dolayısıyla geçersiz sayılması esasına dayanıyordu. Sözleşmenin hukuki niteliği değiştiğinde sonuç da değişti.

Tüketici işlemi niteliği

Gerçek kişi müşteriler bakımından tasarruf finansman sözleşmesi, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun anlamında bir tüketici işlemidir. Bunun üç önemli sonucu vardır:

1. Uyuşmazlıklar tüketici hakem heyetleri ve tüketici mahkemelerinin görev alanına girer.
2. Sözleşmedeki haksız şartlara ilişkin TKHK m.5 hükümleri uygulanır. Tüketiciyle müzakere edilmeden sözleşmeye konulan, dürüstlük kuralına aykırı biçimde tüketici aleyhine dengesizliğe neden olan şartlar kesin olarak hükümsüzdür.
3. Tüketiciler dava açarken başvuru harcı ve peşin harçtan muaftır.

Banka kredisinden ve diğer finansman yöntemlerinden farkları

Tablodaki son satır, sistemin en kritik farkını gösterir. Banka kredisinde erken çıkış tüketici lehine sonuç doğururken, tasarruf finansmanında erken çıkış kural olarak organizasyon ücretinin kaybı anlamına gelir.

Sık yapılan kavram hatası

Vatandaş bu sistemi çoğunlukla “faizsiz kredi” olarak algılamaktadır. Bu algı hatalıdır ve uyuşmazlıkların önemli bir bölümünün kaynağıdır. Sistem bir kredi değil, kolektif bir birikim ve sıraya girme modelidir. Sizin ne zaman finansman alacağınız, kendi ödemelerinizin yanı sıra grubun doluluk oranına, tahsisat fonunun durumuna ve çekiliş sonucuna da bağlıdır.

Ayrıca şirketlerin reklam, ilan ve belgelerinde banka izlenimi uyandıracak ifade ve deyimler ile “katılım” ibaresini kullanması mevzuatla yasaklanmıştır. Böyle bir tanıtımla karşılaşıyorsanız, bu başlı başına bir uyarı işaretidir.

Temel Kavramlar Sözlüğü

Sözleşmeyi okurken karşılaşacağınız terimlerin ne anlama geldiğini bilmek, hakkınızı korumanın ilk adımıdır.

Sözleşme tutarı: Edinmek istediğiniz konut, iş yeri veya taşıtın sözleşmede belirlenen toplam değeri. Tasarruf tutarı ile finansman tutarının toplamıdır.

Tasarruf tutarı: Tahsisat öncesinde sizin biriktireceğiniz kısım.

Finansman tutarı: Tahsisat tarihinde şirketin size kullandıracağı kısım.

Tasarruf oranı: Tasarruf tutarının sözleşme tutarına oranı. Örneğin %40 tasarruf oranı, sözleşme tutarının %40’ını biriktirdikten sonra finansman alacağınız anlamına gelir.

Tasarruf dönemi: Sözleşmenin kurulmasından tahsisata kadar geçen, birikim yaptığınız dönem.

Tahsisat: Şirketin size finansmanı kullandırdığı işlem. Sistemin can alıcı noktasıdır.

Tahsisat tarihi: Finansmanın kullandırılacağı tarih. Sözleşmede net biçimde belirlenmiş olmalıdır.

Finansman dönemi: Tahsisattan sonra, kullandırılan finansmanı geri ödediğiniz dönem.

Grup: Aynı tarife ve koşullarla sözleşme kuran müşterilerin oluşturduğu havuz.

Çekilişli grup / çekilişli sözleşme: Tahsisat sırasının kura ile belirlendiği sözleşme tipi.

Müşteri bazlı (sıralı) sözleşme: Tahsisat tarihinin, müşterinin tasarruf performansına göre önceden belirlenen kriterlerle saptandığı sözleşme tipi.

Tarife: Belirli bir dönemde müşterilere sunulan sözleşmelerin tasarruf ve tahsisat vadeleri ile oranlarını gösteren yapı.

Tahsisat fonu: Belirli bir dönemde şirketin tahsisat için ayırabileceği kaynak.

Tasarruf fon havuzu: Müşterilerin birikimlerinin toplandığı, şirketin kendi malvarlığından ayrı tutulan havuz.

Organizasyon ücreti: 6361 sayılı Kanun’un 3. maddesindeki tanımıyla, müşterilerin tasarruf finansman faaliyeti ve tasarruf fon havuzunun yönetimi karşılığında ödeyecekleri tutar.

Peşinat: Sözleşme kapsamında baştan ödenen tutar. Mevzuata göre yalnızca ilk taksit ödemesi ile birlikte alınabilir.

Mevzuatın Gelişimi: Neden Sözleşme Tarihi Kaderi Belirliyor?

Bu konudaki en kritik bilgi şudur: Sözleşmenizin imza tarihi, hukuki durumunuzu doğrudan belirler. Aynı olayda iki farklı tüketici, sözleşme tarihleri farklı olduğu için tamamen zıt sonuçlarla karşılaşabilir.

7 Mart 2021 öncesi: Düzenlemesiz dönem

2021 öncesinde tasarruf finansman faaliyetinin yasal altyapısı yoktu. Şirketler herhangi bir otoritenin denetimine tabi değildi. Sisteme aktarılan fonların büyümesi ve mağduriyetlerin artması, düzenleme ihtiyacını doğurdu.

Bu dönemde imzalanan sözleşmeler bakımından Yargıtay’ın yerleşik uygulaması, organizasyon bedelinin iade edilmesi yönündeydi. Gerekçe şuydu: Bu sözleşmeler taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kanuni şekil şartlarını (resmî şekil) taşımıyor, dolayısıyla geçersiz sayılıyordu. Geçersiz sözleşmede ise taraflar aldıklarını birbirine iade etmekle yükümlüdür. Yargıtay, geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak alınan organizasyon bedelinin iade edilmemesinin, geçersiz sözleşmeye fiilen geçerlilik kazandıracağı gerekçesiyle kabul edilemeyeceğini belirtiyordu.

7 Mart 2021: 7292 sayılı Kanun

7 Mart 2021 tarih ve 31416 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7292 sayılı Kanun, sistemin hukuki çerçevesini kurdu:

• 6361 sayılı Kanun’a 39/A (tasarruf finansman sözleşmesi) ve 39/B (tasarruf finansman faaliyeti ve fon havuzu) maddeleri eklendi.
• Faaliyet, BDDK izin ve denetimine tabi kılındı.
• Tasarruf finansman şirketleri için asgari ödenmiş sermaye 100 milyon TL olarak belirlendi.
• İzinsiz tasarruf finansman faaliyeti, 6361 sayılı Kanun’un 46. maddesi kapsamında suç haline getirildi: iki yıldan beş yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adli para cezası. Faaliyetin internet üzerinden yürütülmesi halinde içeriğin çıkarılması ve/veya erişimin engellenmesi kararı verilebilmesi öngörüldü.
• Mali bünyesi bozulan veya mevzuata aykırı davranan şirketler için 50/A maddesiyle tasfiye mekanizması kuruldu.

İntibak süreci (Geçici Madde 7)

Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihte halihazırda bu faaliyeti yürüten şirketlere bir geçiş süreci tanındı. Bu şirketlerin 7 Nisan 2021’e kadar BDDK’ya başvurması, en geç altı ay içinde durumlarını Kanun’a uygun hale getireceklerine veya müşteri hak ve menfaatlerini zarara uğratmadan tasfiye olacaklarına dair bir plan sunması gerekiyordu.

Başvurmayanlar hakkında izinsiz faaliyet hükümleri uygulandı. Varlıklarının yükümlülüklerini karşılayamayacağı tespit edilenler veya planı yeterli görülmeyenler hakkında tasfiye kararı verildi.

Önemli bir ayrıntı: İntibak eden şirketlerin 7 Mart 2021 öncesinde akdettikleri sözleşmeler, tadil edilmeksizin uygulanmaya devam etmektedir. Yani şirket sisteme uyum sağladı diye eski sözleşmeniz yeni kurallara tabi hale gelmez.

Kuruluş ve Faaliyet Esasları Yönetmeliği (7 Nisan 2021)

Kanun’un uygulamasını gösteren Tasarruf Finansman Şirketlerinin Kuruluş ve Faaliyet Esasları Hakkında Yönetmelik, tahsisat kuralları, likidite sınırları, sözleşme içeriği, cayma-fesih usulleri gibi konuları ayrıntılı biçimde düzenledi. Bu yönetmelik 29 Aralık 2023 ve 30 Mayıs 2025 tarihlerinde önemli değişikliklere uğradı.

30 Mayıs 2025 değişikliği: Tüketici açısından ne değişti?

30 Mayıs 2025 tarih ve 32915 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklik, tüketiciyi doğrudan ilgilendiren birkaç yenilik getirdi:

a) Fesihte iade süresi altı aydan altmış güne indirildi. Bu, sistemden çıkan tüketicinin birikimine kavuşma süresini üçte bire yakın oranda kısaltan, son derece önemli bir değişikliktir. Artık müşterinin fesih hakkını kullanması durumunda tasarrufunun iadesi, iade talep tarihinden itibaren azami altmış gün içinde, müşterinin veya yasal temsilcisinin adına açılmış banka hesabına defaten yapılır.

b) Yanıltıcı ve hak kısıtlayıcı hükümler açıkça yasaklandı. Yönetmeliğe eklenen cümle şudur: Sözleşmelerde müşteriyi yanıltıcı, mevzuattan doğan haklarını kısıtlayan veya engelleyen herhangi bir hükme yer verilemez. Bu hüküm, haksız şart iddialarında tüketicinin elini güçlendiren doğrudan bir dayanaktır.

c) Hediye ve promosyon yasağı. Şirketler, yeni müşteri kazanımı amacıyla tasarruf fon havuzu veya şirket kaynaklarından teşvik edici uygulamada bulunamaz; müşterilerine hiçbir şekilde hediye, hediye çeki, promosyon veya benzeri nitelikte doğrudan ya da dolaylı menfaat sağlayamaz. Ayrıca yeni müşteri edinmek amacıyla üçüncü kişilere her ne nam altında olursa olsun nakdi veya ayni menfaat sağlanması yasaklandı.

d) Finansman konusu ve sözleşme tutarı değiştirme hakkı netleştirildi. (Ayrıntısı “Sözleşme Devam Ederken Kullanılabilecek Haklar” başlığındadır.)

e) Sözleşmeler arası aktarım. Müşteri tarafından farklı bir sözleşmeye, mevcut sözleşmelerinden yalnızca birikmiş tasarruf tutarı ve ödenmiş organizasyon ücreti aktarılabilir.

f) Yüksek tutarlı sözleşmelere sınırlama. Konut ve çatılı iş yeri için beş milyon, taşıt için iki milyon TL’yi aşan sözleşmelerin toplamı, şirketin tüm sözleşme tutarları toplamının %15’ini aşamaz ve bu sözleşmeler çekilişli sözleşmelere konu edilemez. Tüzel kişi müşterilere çekilişli sözleşme düzenlenemez.

g) Teminat rejimi netleşti. Tahsisat yapılan sözleşme kapsamındaki finansman konusu üzerine şirket lehine ipotek ya da rehin işlenmesi zorunlu hale getirildi; konut ve çatılı iş yeri finansmanında teminat gösterilecek gayrimenkullerin yetkilendirilmiş değerleme kuruluşlarınca değerlemesinin yapılması şart koşuldu.

Özet: Hangi tarih hangi sonucu doğuruyor?

Dikkat: Uzun süre yalnızca sözleşme tarihinin belirleyici olduğu düşünülmüştür. Ancak Yargıtay’ın içtihat birliği kararındaki koşul ve bu koşulu uygulayan güncel kararlar, fesih talebinin ileri sürüldüğü tarihte yürürlükte bulunan düzenlemenin de esas alındığını göstermektedir. Yalnızca sözleşmenin 2021 öncesinde imzalanmış olması tek başına yeterli değildir.

Şirket Seçimi ve İmza Öncesi İnceleme

Sözleşmenin ne kadar iyi yazıldığı, karşı tarafın ödeme gücü yoksa fazla anlam taşımaz. Bu nedenle şirket seçimi, sözleşme incelemesinden önce gelir.

BDDK faaliyet izni kontrolü

Yapılacak ilk iş, şirketin BDDK’dan faaliyet izni almış tasarruf finansman şirketleri arasında yer alıp almadığını kontrol etmektir. BDDK, izin verilen şirketlerin listesini kurumsal internet sitesinde yayımlamaktadır.

İzinsiz faaliyet yürüten bir yapıya para yatırdığınızda, karşınızda hem hukuken tanınmayan bir yapı hem de fiilen ulaşılması güç bir muhatap bulursunuz. Bu kontrol beş dakikanızı alır ve tüm sürecin en yüksek getirili adımıdır.

Şirketin mali durumu ve mevzuata uyumu

Kontrol edilmesi gereken diğer başlıklar:

• Şirket hakkında faaliyet kısıtlaması veya tasfiye kararı bulunup bulunmadığı
• Bağımsız denetim raporları ve kamuya açıklanan finansal tablolar
• Mevzuata göre özkaynağın toplam sözleşme tutarına oranının asgari %3 olarak tutturulması ve idame ettirilmesi zorunludur; şirketin sağlayabileceği finansmanların toplamı, tasarruf fon havuzu ile özkaynakları toplamının %200’ünü aşamaz
• Şirket aleyhine açılmış toplu dava sayısı, tüketici hakem heyeti kararlarının uygulanma pratiği
• Sosyal medyada ve tüketici platformlarında tahsisat gecikmesi ve iade gecikmesi şikâyetlerinin yoğunluğu

Son madde hukuki bir kriter değildir ama pratikte fazlasıyla yol göstericidir. Bir şirket hakkında yoğun biçimde “sıram geldi ama teslim etmiyorlar” şikâyeti varsa, bu bilgi sözleşme metninden daha değerlidir.

Tasarruf fon havuzunun koruması

6361 sayılı Kanun’un 39/B maddesi, müşteri birikimleri açısından önemli bir güvence içerir: Müşterilerin sözleşme kapsamındaki alacakları dışında tasarruf fon havuzlarına haciz, ihtiyati tedbir, ihtiyati haciz konulamaz ve bu havuzlar iflas masasına dahil edilemez. Fon havuzu kaynakları, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerin ifası dışında başka amaçlarla kullanılamaz.

Bu koruma önemlidir ancak mutlak bir güvence değildir. Havuzun kendisi yetersiz kaldığında bu ayrılık ilkesi sizi tam olarak korumaz. Bu nedenle şirketin mali yeterliliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Sözleşme Öncesi Aşama: Ön Bilgilendirme ve Reklamlar

Ön bilgilendirme yükümlülüğü

Şirketler, müşterilerini tasarruf finansman sisteminin işleyişi, sözleşmedeki hükümler, cayma ve fesih hakları konusunda etkin biçimde bilgilendirmekle yükümlüdür. Bu bilgilendirme genellikle bir ön bilgilendirme formu ile yapılır.

Bu formun size verilmemiş olması, ileride kullanacağınız güçlü bir argümandır. Özellikle cayma süresinin işlemeye başlayıp başlamadığı tartışmasında, tüketici hukukunun genel yaklaşımı bilgilendirme yapılmadan sürenin işlemeyeceği yönündedir.

Sözleşmenin kurulma şekli

Tasarruf finansman sözleşmesi yazılı olarak veya uzaktan iletişim araçlarıyla mesafeli şekilde ya da BDDK’nın yazılı şeklin yerine geçebileceğini belirlediği, müşteri kimliğinin doğrulanmasına imkân veren elektronik yöntemlerle kurulabilir.

Mesafeli kurulan sözleşmelerde ek olarak mesafeli sözleşmelere ilişkin koruyucu hükümler de gündeme gelebilir.

Sözlü vaatler ve reklamlar

Uygulamada en sık karşılaşılan sorun şudur: Satış görüşmesinde söylenenler ile sözleşmede yazanlar örtüşmemektedir. “Altı ay içinde teslim ederiz”, “sıranız çok yakında gelir”, “istediğiniz zaman tam iade alırsınız” gibi ifadeler sözleşmede yer almıyorsa, bunların ispatı son derece güçtür.

Ne yapmalı?

• Satış görüşmesinde verilen broşür, katalog, hesaplama tablosu gibi tüm belgeleri saklayın.
• WhatsApp yazışmalarını, e-postaları, SMS’leri silmeyin.
• Vaat edilen tahsisat tarihini sözleşmeye yazdırın. Yazdırılamıyorsa, bu vaadin bağlayıcı olmadığını peşinen kabul etmiş sayılırsınız.
• Reklamların gerçeğe aykırı veya yanıltıcı olması halinde Ticaret Bakanlığı Reklam Kurulu’na şikâyette bulunulabilir. Reklam Kurulu kararları, açacağınız davada destekleyici delil niteliği taşır.

Sözleşme Kontrol Listesi: Madde Madde Neye Bakılmalı?

Bu bölüm, sözleşmeyi imzalamadan önce sırayla kontrol edilmesi gereken maddeleri içerir. Sözleşmeyi satış ofisinde okumaya çalışmayın; bir nüshasını alıp evde, sakin bir ortamda inceleyin.

Taraflar ve sözleşme künyesi

• Şirketin unvanı, ticaret sicil numarası, adresi tam ve doğru yazılmış mı?
• Sözleşme tarihi doğru mu? (Bu tarih, hukuki durumunuzu belirleyen en önemli veridir.)
• Sözleşme numarası ve grup bilgisi yer alıyor mu?

Finansman konusu

• Konut, çatılı iş yeri veya taşıttan hangisi olduğu açıkça yazılmış mı?
• Finansman konusuna ilişkin nitelik belirlemesi (ör. taşıtın sıfır/ikinci el olması, konutun konumu) yapılmış mı?

Sözleşme tutarı, tasarruf tutarı, tasarruf oranı

• Üç rakam da açıkça yazılı mı ve birbiriyle tutarlı mı?
• Sözleşme tutarı, hedeflediğiniz konut/taşıtın gerçekçi piyasa değerine uygun mu?
• Bir müşteriye sağlanabilecek finansman tutarı, sözleşmede öngörülen toplam tasarruf tutarının %150’sini geçemez (çekilişli sözleşmelerde bu sınır uygulanmaz). Sözleşmeniz bu kurala uygun mu?

Ödeme planı ve organizasyon ücretinin ayrıştırılması

Bu, listenin en kritik maddesidir.

Ödeme planında, ödediğiniz her taksitin ne kadarının tasarrufa, ne kadarının organizasyon ücretine gittiği ayrı ayrı gösterilmiş olmalıdır.

Neden bu kadar önemli? Çünkü sözleşmeyi feshettiğinizde kural olarak size organizasyon ücreti dışında kalan birikiminiz iade edilir. Yani bu ayrıştırma, sistemden çıkmanız halinde cebinizde kalmayacak tutarı doğrudan belirler.

Uygulamada organizasyon ücretinin ilk taksitlerde yoğunlaştırıldığı (“peşin tahsil”) modeller yaygındır. Bu durumda sözleşmenin ilk aylarında yapacağınız fesih, orantısız biçimde ağır sonuç doğurabilir. Ödeme planını mutlaka bu gözle inceleyin.

Ayrıca peşinat, mevzuata göre yalnızca ilk taksit ödemesi ile birlikte alınabilir.

Tahsisat tarihi ve yöntemi

• Sözleşme çekilişli mi, müşteri bazlı (sıralı) mı?
• Tahsisat tarihi net bir takvime bağlanmış mı, yoksa “uygun koşullar oluştuğunda”, “sıra geldiğinde” gibi muğlak ifadeler mi kullanılmış?
• Sıralı sistemse, sıranın hangi kriterlere göre belirleneceği objektif biçimde yazılmış mı?
• Çekilişli sistemse, çekilişin usulü, denetimi ve sonuçların duyurulması nasıl düzenlenmiş?

Muğlak ifadeler her zaman sözleşmeyi hazırlayan tarafın lehine yorumlanmaya açıktır. “Tahsisat tarihi şirketin takdirindedir” benzeri bir hüküm, haksız şart tartışmasını gündeme getirir.

Finansman dönemi ve vade

• Finansman döneminin azami vadesi mevzuat sınırları içinde mi? Konut ve çatılı iş yeri sözleşmeleri için 120 ay, taşıt sözleşmeleri için 60 ay üst sınırdır.
• Tahsisat sonrası taksit tutarları belirli mi?

Teminatlar

Bu konuda iki ayrı kural vardır ve karıştırılmamalıdır:

• Tasarruf dönemine ilişkin olarak sözleşme kapsamında müşteriden ipotek, rehin veya senet gibi teminatlar alınamaz; organizasyon ücreti dışında müşteriyi ödeme yükümlülüğü altına sokacak herhangi bir işlem yapılamaz. Böyle bir talep gelirse itiraz edin.
• Tahsisat yapıldıktan sonra finansman konusu üzerine şirket lehine ipotek ya da rehin işlenmesi zorunludur. Bu normal ve mevzuat gereğidir.

Cayma ve fesih maddeleri

• Cayma hakkı (14 gün) ve fesih hakkı ayrı ayrı, anlaşılır biçimde düzenlenmiş mi?
• İade süreleri mevzuata uygun mu? (Cayma: 14 gün. Fesih: azami 60 gün.)
• Cayma veya fesih için “cezai şart”, “çıkış bedeli”, “dosya kapama ücreti” gibi ek bir bedel öngörülmüş mü? Cayma hakkı bakımından böyle bir bedel talep edilemez.
• Bu maddeler sözleşmenin farklı yerlerine dağıtılmış, birbiriyle çelişiyor ya da anlaşılmaz bir dille yazılmışsa, bu bilinçli bir tercih olabilir.

Haksız şart taraması

TKHK m.5 ve yönetmeliğin 30 Mayıs 2025’te eklenen hükmü ışığında, aşağıdaki tipte hükümler tartışmaya açıktır:

• Mevzuattan doğan cayma veya fesih haklarını fiilen kullanılamaz hale getiren düzenlemeler
• Şirkete tek taraflı olarak tahsisat tarihini süresiz erteleme yetkisi veren hükümler
• Şirkete tek taraflı sözleşme değişikliği yapma yetkisi veren hükümler
• İspat yükünü tamamen tüketiciye yükleyen hükümler
• Uyuşmazlık halinde yalnızca şirketin bulunduğu yer mahkemesini yetkili kılan hükümler (tüketici, kendi yerleşim yeri mahkemesinde de dava açabilir)
• Tüketicinin yasal başvuru yollarından feragat ettiğini öngören hükümler

Sözleşme nüshasının teslimi

Şirket, taraflar arasında kurulan sözleşmenin bir örneğini müşteriye teslim etmek zorundadır. Talep halinde, müşteri ile yapılan işlemlere ilişkin her türlü belgenin örneği ücret talep edilmeksizin müşteriye verilir.

İmzalı nüshanızı almadan masadan kalkmayın. Bu ilerideki her türlü hak arayışının ön koşuludur.

Tahsisat Sistemi: Sıra Nasıl Belirlenir?

Uyuşmazlıkların önemli bir bölümü tahsisat aşamasında doğar. Bu nedenle sistemin bu kısmını ayrıca ele almak gerekir.

Çekilişli gruplar

Grup müşterilerinin tahsisat tarihleri, grup için öngörülen toplam ay sayısı üzerinden yapılan çekilişe göre belirlenir. Grubun ay sayısı ile müşteri sayısının eşit olması zorunlu değildir.

Mevzuatın öngördüğü önemli kurallar:

• Doluluk şartı: Çekilişli gruplarda, grubun toplam tasarruf ay sayısının asgari %40’ı kadar sözleşme ilişkisi kurulmuş müşteri bulunması zorunludur. Bu oranı karşılamayan gruplarda tasarruf dönemi başlatılamaz; müşterilerden tasarruf ödemesi ve organizasyon ücreti alınamaz. Cayma veya fesih nedeniyle müşteri sayısı bu oranın altına düşerse, şirket kendi özkaynaklarını kullanarak asgari müşteri sayısını tamamlar.
• Asgari bekleme: Çekilişli sözleşmelerde müşteriler, çekiliş grubuna girdiği tarihten itibaren 150 gün geçmeden ve 5 tasarruf ödemesi yapmadan tahsisat ödemesi alamaz.
• Asgari taksit: Bir çekilişli sözleşmede, tahsisat tarihine kadar ödenecek her bir taksit tutarı, sözleşme tutarının toplam vadeye bölünmesiyle bulunacak tutardan az olamaz.
• Aynı ayda tekrar yasağı: Henüz çekilişte çıkmayan müşterilere yapılacak tahsisat ödemeleri hariç olmak üzere, aynı grup içerisinde birden fazla kişiye aynı ayda tahsisat yapılamaz.
• Tüzel kişi müşterilere çekilişli sözleşme düzenlenemez.

“Ara ödeme yaparsanız sıranız öne gelir” iddiası

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir satış argümanıdır. Mevzuat bu konuda nettir: Müşteriler tarafından ara dönemlerde yapılan ödemeler, sözleşme süresi ve tutarına ilişkin %40 oranının hesaplanmasında dikkate alınamaz ve bu yolla tahsisat tarihi öne çekilemez.

Size ara ödeme karşılığında sıranın öne alınacağı söyleniyorsa, bu vaadin mevzuata uygunluğunu sorgulamanız gerekir. Ödemeyi yapmadan önce, vaadi yazılı hale getirmesini isteyin.

Tahsisatın ertelenmesi

Sistemin doğası gereği tahsisat, tahsisat fonunun durumuna bağlıdır. Ancak bu, şirkete süresiz erteleme yetkisi vermez. Sözleşmede belirlenen tahsisat tarihinde finansmanın kullandırılmaması, şirketin edimini ifa etmemesi anlamına gelir ve “Şirketin Sözleşmeye Aykırı Davranması” başlığında açıklanan sonuçları doğurur.

Ayrıca müşterinin, kendisine sunulan finansmanı ileri bir tarihe erteleme hakkı vardır; bu durumda hak ve yükümlülükleri saklı kalır. Bu, müşterinin kullanabileceği bir haktır, şirketin dayatabileceği bir yetki değil.

Organizasyon Ücreti: Sistemin En Tartışmalı Kalemi

Tanım ve hukuki dayanak

Organizasyon ücreti, 6361 sayılı Kanun’un 3. maddesinin (j) bendinde “müşterilerin tasarruf finansman faaliyeti ve tasarruf fon havuzunun yönetimi karşılığında ödeyecekleri tutar” olarak tanımlanmıştır.

39/A maddesinin birinci fıkrası, şirkete organizasyon ücreti alma hakkını açıkça tanımaktadır. Dolayısıyla organizasyon ücreti, şirketin sunduğu hizmetin karşılığıdır ve sözleşmenin esaslı unsurlarından biridir. Ticaret şirketlerinin kâr amacıyla kurulduğu, dolayısıyla bu hizmetin karşılıksız verilmesinin beklenemeyeceği doktrinde de kabul edilmektedir.

Tutarı ve sınırı

Organizasyon ücreti, her bir müşteriye sağlanacak finansman tutarı oranında sözleşmede belirlenir. Mevzuatta oransal bir üst sınır öngörülmemiştir; tutar sözleşme serbestisi çerçevesinde belirlenir.

Bu, tüketici açısından şu anlama gelir: Organizasyon ücretinin makul olup olmadığını denetleyecek olan öncelikle sizsiniz. Farklı şirketlerin oranlarını karşılaştırmadan imza atmayın. Aynı sözleşme tutarı için organizasyon ücreti oranları şirketten şirkete ciddi biçimde farklılaşabilmektedir.

İade rejimi: Üç farklı senaryo

Senaryo 1 — Cayma (ilk 14 gün): Organizasyon ücreti dahil, hiçbir kesinti yapılmaksızın tüm ödemeler iade edilir. İade süresi 14 gündür.

Senaryo 2 — Fesih (14 gün sonrası, şirket kusursuz): 39/A maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca şirket, müşteriye organizasyon ücreti bedeli dışında kalan toplam birikim tutarını iade etmekle yükümlüdür. Yani organizasyon ücreti kural olarak iade edilmez.

Senaryo 3 — Fesih (şirketin edimini ihlali nedeniyle): Bu senaryo, ilk ikisinden ayrı değerlendirilir. Şirket tahsisatı yapmıyor, teslim süresini haksız şekilde erteliyor veya sözleşmesel yükümlülüklerini gereği gibi ifa etmiyorsa, yapılan fesih gerekçesiz bir fesih değildir. Bu halde organizasyon bedelinin iadesi mümkün olabildiği gibi, müşterinin uğradığı diğer zararların tazmini de talep edilebilir.

Bu üçlü ayrım, konunun en yanlış anlaşılan noktasıdır. “Kanun organizasyon ücreti iade edilmez diyor” cümlesi, olayın yalnızca ikinci senaryosunu ifade eder.

7 Mart 2021 öncesi sözleşmeler

Bu tarihten önce imzalanan sözleşmelerde, sözleşmelerin şekil şartını taşımaması nedeniyle geçersiz sayılması ve geçersiz sözleşmede tarafların aldıklarını iade etmesi gerektiği gerekçesiyle organizasyon bedelinin iadesine karar verilebilmektedir. Ancak bu sonuç, Yargıtay’ın içtihat birliği kararında sözleşmenin, kanun hükümleri yürürlüğe girmeden önce feshedilmiş olması veya feshi için başvuruda bulunulmuş olması koşuluna bağlanmıştır. Dolayısıyla sözleşme 2021 öncesinde imzalanmış olsa dahi, fesih talebi 7 Mart 2021’den sonra ileri sürülmüşse organizasyon ücretinin iadesi kural olarak mümkün görülmemektedir (bkz. “Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi Kararları” başlığı).

Bu konunun ayrıntılı analizi, emsal kararların tam künyeleri ve dava pratiğine ilişkin değerlendirmeler için: Evim Şirketlerinde Çalışma Bedeli İadesi: Yargıtay ve AYM Kararlarıyla Rehber

Cayma Hakkı: İlk 14 Gün

Kapsam

39/A maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca müşteri, sözleşmenin imzalanmasını takip eden on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir.

Bu hakkın üç temel özelliği vardır:

1. Gerekçesizdir. Neden vazgeçtiğinizi açıklamak zorunda değilsiniz.
2. Bedelsizdir. Cayma bedeli, cezai şart veya benzeri ad altında hiçbir tutar talep edilemez.
3. Tam iade doğurur. Organizasyon ücreti dâhil, hiçbir kesinti yapılmaksızın yaptığınız tüm ödemeler iade edilir.

İade süresi

Cayma kararının şirkete bildirilmesinden itibaren on dört gün içinde iade yapılmalıdır. Bu süre içinde iade edilmeyen tutarlar için temerrüt faizi talep edilebilir.

Bildirimin şekli ve ispatı

Kanun cayma bildirimi için özel bir şekil öngörmemiştir. Ancak ispat açısından noter aracılığıyla ihtarname göndermek en güvenli yoldur. Alternatif olarak KEP adresi veya iadeli taahhütlü posta kullanılabilir.

Yalnızca telefonla bildirim yapmayın. Şirketin çağrı merkezine yapılan bildirim, kayıt talep etmediğiniz sürece ispatlanamaz.

Bildirimde şu bilgiler yer almalıdır: sözleşme numarası ve tarihi, cayma hakkının kullanıldığına dair açık beyan, iadenin yapılacağı banka hesabı (IBAN), iade edilmesi gereken toplam tutar.

Sürenin başlangıcı tartışması

Süre, kural olarak sözleşmenin imzalanmasını takip eden günden başlar. Ancak şirketin ön bilgilendirme yükümlülüğünü hiç yerine getirmediği hallerde, sürenin işlemeye başlayıp başlamadığı tartışmalıdır. Tüketici hukukunun genel yaklaşımı, bilgilendirilmemiş tüketici aleyhine sürenin işletilmemesi yönündedir. Bu durumdaysanız 14 gün geçmiş olsa dahi hukuki değerlendirme yaptırmanızda fayda vardır.

Fesih Hakkı ve Sonuçları

Kapsam ve zamanlaması

Müşteri, 14 günlük cayma süresi geçtikten sonra da, tasarruf döneminin bitimine kadar ve finansman dönemine geçilmemiş olması kaydıyla sözleşmeyi feshedebilir.

Finansmanı teslim aldıktan sonra bu anlamda bir fesih hakkı kullanılamaz; o aşamadan sonra ilişki farklı hükümlere tabidir.

Sonuçları

Fesih halinde şirket, organizasyon ücreti bedeli dışında kalan toplam birikim tutarını iade etmekle yükümlüdür. İade kapsamına birikimlerin yanı sıra, varsa tahakkuk etmiş getiriler de girer.

İade süresi: 60 gün

30 Mayıs 2025 değişikliğiyle birlikte, müşterinin fesih hakkını kullanması durumunda tasarrufunun iadesi, iade talep tarihinden itibaren azami altmış gün içinde, müşterinin veya yasal temsilcisinin göstereceği kendi ya da yasal temsilcisinin adına açılmış banka hesabına defaten yapılır.

Buradaki iki kelime önemlidir:

• “Defaten”: İade taksitle yapılamaz. Tek seferde ödenmelidir.
• “Azami altmış gün”: Bu bir üst sınırdır. Sözleşmede daha kısa bir süre öngörülmüşse o süre uygulanır.

Ayrıca sözleşmenin tahsisattan önce sona ermesi halinde, geri ödeme süreleri saklı kalmak kaydıyla, müşterilerin şirket nezdindeki tasarruflarını geri alma hakları hiçbir suretle sınırlandırılamaz.

Şirketin fesih hakkı

Şirketin tek taraflı fesih hakkı yoktur. Şirket ancak müşterinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini ifa etmemesi halinde fesih yoluna gidebilir. Ödeme temerrüdü nedeniyle yapılan fesihlerde, temerrüdün usulüne uygun biçimde ihtar edilip edilmediği ayrıca denetlenmelidir.

Fesihten önce mutlaka değerlendirilmesi gerekenler

Fesih kararı vermeden önce şu üç soruyu sorun:

1. Sözleşme tarihim ne, fesih talebimi ne zaman ileri süreceğim? Organizasyon bedelinin iadesi bakımından hem sözleşmenin hem de fesih talebinin 7 Mart 2021 öncesine ait olması aranmaktadır. Bu ikili koşulu değerlendirmeden fesih adımı atmayın.
2. Şirket kendi edimini ihlal etti mi? Tahsisat gecikmesi varsa, fesih gerekçenizi buna dayandırmanız sonucu değiştirir. Gerekçesiz fesih ile haklı fesih, farklı hukuki sonuçlar doğurur.
3. Fesih yerine devir veya değişiklik mümkün mü? “Sözleşme Devam Ederken Kullanılabilecek Haklar” başlığındaki alternatifler, fesihten daha az kayıpla sonuçlanabilir.

Bu değerlendirme yapılmadan atılan bir fesih adımı, geri alınması güç bir hak kaybı yaratabilir.

Sözleşme Devam Ederken Kullanılabilecek Haklar

Tüketicilerin büyük çoğunluğu bu haklardan habersizdir. Oysa fesih tek çıkış yolu değildir.

Finansman konusunu değiştirme

Müşteri, tasarruf finansman sözleşmesinin tasarruf dönemi bitimine kadar, konut, çatılı iş yeri veya taşıttan oluşan finansman konusunu bir defaya mahsus olmak üzere yazılı şekilde veya uzaktan iletişim araçlarıyla mesafeli olarak ileteceği talep ile değiştirebilir. Bu talep şirketlerce en geç on beş iş günü içinde yerine getirilir.

Örneğin konut için sözleşme yaptınız ancak ihtiyacınız taşıta dönüştüyse, sözleşmeyi feshedip organizasyon ücretini kaybetmek yerine finansman konusunu değiştirebilirsiniz.

Sözleşme tutarını değiştirme

Müşteri, tasarruf dönemi bitimine kadar sözleşme tutarını yazılı veya mesafeli talebiyle değiştirebilir. Talep en geç on beş iş günü içinde yerine getirilir.

Sözleşme tutarının artırılması halinde, ortaya çıkan farka isabet eden organizasyon ücreti ve oluşacak ek vergiler haricinde ilave bir ödeme talep edilemez.

Enflasyonist ortamda bu hak pratik önem taşır: Sözleşme tutarınız hedeflediğiniz konutun güncel değerinin altında kaldıysa, sözleşmeyi feshetmek yerine tutarı yükseltebilirsiniz.

Başka sözleşmeye aktarım

Müşteri tarafından farklı bir sözleşmeye, mevcut sözleşmelerinden yalnızca birikmiş tasarruf tutarı ve ödenmiş organizasyon ücreti aktarılabilir.

Bu düzenleme, ödediğiniz organizasyon ücretini tamamen kaybetmeden yeni bir sözleşmeye geçiş imkânı sunması bakımından önemlidir.

Tahsisatı erteleme

Müşterinin, kendisine sunulan finansmanı ileri bir tarihe erteleme hakkı vardır. Erteleme durumunda müşterinin hak ve yükümlülükleri saklı kalır. Tahsisat sırası geldiğinde henüz hazır değilseniz (örneğin almak istediğiniz konutu bulamadıysanız), bu hakkı kullanabilirsiniz.

Sözleşmenin devri ve mirasçılara intikali

Yönetmelikte sözleşmenin üçüncü kişiye devri ve müşterinin ölümü halinde sözleşmenin akıbeti konusunda ayrıntılı özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle bu hususlar öncelikle sözleşme hükümlerine, sözleşmede hüküm yoksa Türk Borçlar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu’nun genel hükümlerine göre çözülür.

Pratik tavsiye: Sözleşmeyi imzalamadan önce devir ve mirasçılara intikal konusunda hüküm bulunup bulunmadığını kontrol edin. Uzun vadeli bir sözleşmede bu ihtimaller yabana atılmamalıdır. Sözleşmede devir yasaklanmışsa veya şirketin onayına bağlanmışsa, bunu baştan bilmelisiniz.

Bilgi ve belge talep hakkı

Şirket, verilen hizmetlerden kaynaklanan sorulara cevap verecek bir sistem kurmak ve bu hizmet hakkında müşterilerini bilgilendirmekle yükümlüdür. Talebiniz halinde, sizinle yapılan işlemlere ilişkin her türlü belgenin örneği ücret talep edilmeksizin verilir.

Bu hakkı düzenli olarak kullanın. Özellikle birikim dökümünüzü, organizasyon ücreti tahsilat tablonuzu ve grup/sıra durumunuzu periyodik olarak yazılı talep edin. Bu belgeler, ileride doğabilecek bir uyuşmazlıkta en güçlü delilleriniz olacaktır.

Şirketin Sözleşmeye Aykırı Davranması

Aykırılık halleri

Uygulamada en sık karşılaşılan aykırılık türleri şunlardır:

• Tahsisatın hiç yapılmaması: Sözleşmede belirlenen tarih geldiği halde finansmanın kullandırılmaması.
• Tahsisatın haksız şekilde ertelenmesi: Objektif ve haklı bir neden olmaksızın tahsisat tarihinin sürekli öteye atılması.
• Sözleşmeye aykırı nitelikte tahsis: Sözleşmede kararlaştırılandan farklı nitelikte, değerde veya konumda bir konut/taşıt önerilmesi.
• İade yükümlülüğünün ihlali: Cayma veya fesih sonrası iadelerin mevzuattaki sürelerde yapılmaması.
• Bilgilendirme yükümlülüğünün ihlali: Ön bilgilendirme yapılmaması, belge örneklerinin verilmemesi.
• Fon havuzunun amaç dışı kullanımı: Havuz kaynaklarının sözleşmesel yükümlülükler dışında kullanılması.

Hukuki sonuç: Neden farklı değerlendirilir?

Organizasyon ücretinin iade edilmemesi kuralı, şirketin edimlerini eksiksiz yerine getirdiği varsayımına dayanır. Şirket kendi yükümlülüğünü ihlal ediyorsa, müşterinin yaptığı fesih gerekçesiz bir fesih değildir.

Bu halde:

• Organizasyon bedelinin iadesi mümkün olabilir.
• Türk Borçlar Kanunu‘nun genel hükümleri uyarınca uğranılan diğer zararların tazmini de talep edilebilir.
• Temerrüt faizi işletilebilir.

Talep seçenekleri

Şirketin aykırılığı halinde tüketicinin önünde birden fazla seçenek vardır ve bunlar arasındaki tercih dikkatle yapılmalıdır:

a) Aynen ifa talebi: Sözleşmenin ayakta tutulup tahsisatın yapılmasının talep edilmesi. Konut fiyatlarının hızla arttığı dönemlerde tüketici lehine olabilir.

b) Gecikme tazminatı ile birlikte aynen ifa: Sözleşme ayakta tutulur, gecikmeden doğan zarar ayrıca talep edilir.

c) Fesih ve tam iade: Sözleşmenin sona erdirilerek organizasyon ücreti dâhil ödemelerin iadesinin istenmesi.

d) Fesih, iade ve tazminat: (c) seçeneğine ek olarak, gecikme veya ifa etmeme nedeniyle uğranılan zararların tazmininin talep edilmesi.

Hangi seçeneğin daha avantajlı olduğu, sözleşme tutarına, ödenen toplam tutara, geçen süreye ve piyasa koşullarına göre değişir. Bu tercih geri dönülemez sonuçlar doğurabileceğinden, karar öncesinde hukuki değerlendirme yapılması önemlidir.

İhtarnamenin önemi

Taleplerin yazılı bir ihtarname ile şirkete bildirilmesi, ihtar içeriğinde özel kanunlarda öngörülen sürelere dikkat edilmesi büyük önem taşır.

İhtarnamenin işlevi yalnızca “haber verme” değildir:

• Şirketi temerrüde düşürür, faizin başlangıç tarihini belirler.
• Sözleşmenin ifası için verilen süreyi başlatır.
• İleride açılacak davada iyiniyetli davranıldığının delilini oluşturur.
• Şirketin borcunun muaccel hale geldiği tarihin tespitini sağlar.

Bu son nokta özellikle kritiktir. Muacceliyet tarihinin yanlış belirlenmesi, faiz kaybına ve bazı hallerde hak kaybına yol açabilir.

Şirketin Tasfiyesi veya Mali Bünyesinin Bozulması

BDDK’nın müdahale yetkileri

6361 sayılı Kanun, mali bünyesi bozulan tasarruf finansman şirketleri için özel bir rejim öngörmektedir. Likiditenin kasıtlı olarak yanlış hesaplanması, likidite düzeyinin sürdürülememesi veya sürdürülemeyeceğinin anlaşılması, Kurumca istenen tedbirlerin süresi içinde alınmaması ya da alınmasına rağmen mali bünyenin güçlendirilememesi hallerinde faaliyet izninin kaldırılması ve tasfiye gündeme gelir (m. 50/A).

BDDK ayrıca belirli koşullarda tahsisat tarihlerini ötelemeye yetkilidir.

Fon havuzunun ayrılığı ne kadar koruyor?

39/B maddesi uyarınca müşterilerin sözleşme kapsamındaki alacakları dışında tasarruf fon havuzlarına haciz, ihtiyati tedbir, ihtiyati haciz konulamaz ve bu havuzlar iflas masasına dahil edilemez.

Bu, şirketin kendi alacaklılarının müşteri birikimlerine el uzatmasını engelleyen önemli bir korumadır. Ancak şu ayrımı net görmek gerekir: Bu hüküm havuzun yetersiz kalması riskine karşı bir güvence sağlamaz. Havuzdaki kaynak, yükümlülükleri karşılamaya yetmiyorsa, ayrılık ilkesi tek başına sizi tam tatmine kavuşturmaz.

Türkiye’de mevduat sigortası benzeri bir tasarruf finansman güvence fonu bulunmadığını da belirtmek gerekir.

Şirket tasfiyeye girdiyse ne yapmalı?

• Tasfiye kararını ve ilanları takip edin; süreleri kaçırmayın.
• Alacağınızı, öngörülen usul ve sürede tasfiye memurluğuna/görevli mercie kaydettirin.
• Elinizdeki tüm belgeleri (sözleşme, ödeme dekontları, ekstre, yazışmalar) eksiksiz derleyin.
• Sıra cetveline itiraz süreleri kısadır; cetvel ilan edildiğinde derhal hukuki değerlendirme yaptırın.
• Şirket yöneticilerinin sorumluluğunu doğuran haller (fon havuzunun amaç dışı kullanımı, güveni kötüye kullanma vb.) bakımından ayrıca hukuki ve cezai yollara başvurulup başvurulamayacağı değerlendirilmelidir.

Bu süreç, bireysel olarak yürütülmesi güç bir süreçtir ve süre kaçırma riski yüksektir.

Uyuşmazlık Çözüm Yolları: Adım Adım Usul Rehberi

Adım 1 — Belgelerin derlenmesi

• Tasarruf finansman sözleşmesinin imzalı nüshası
• Ön bilgilendirme formu (varsa)
• Tüm ödeme dekontları ve banka ekstreleri
• Şirketten alınan birikim/hesap dökümü
• Yazışmalar: e-posta, WhatsApp, SMS, ihtarnameler
• Satış aşamasında verilen broşür, hesaplama tablosu, tanıtım materyali
• Grup ve sıra durumunuza ilişkin belgeler

Adım 2 — Yazılı başvuru ve ihtarname

Önce şirkete yazılı başvuru yapın ve yanıtını bekleyin. Sonuç alınamazsa noter aracılığıyla ihtarname gönderin. İhtarnamede talebinizi, dayanağını, verdiğiniz süreyi ve iade yapılacak IBAN’ı açıkça belirtin.

Adım 3 — Görevli merciin belirlenmesi

2026 yılı için tüketici hakem heyetlerine başvuru parasal sınırı 186.000 TL‘dir.

Önemli usul kuralı: Görevli merci belirlenirken uyuşmazlığın doğduğu tarih değil, merciye başvurunun yapıldığı tarihteki parasal sınır esas alınır. Bu sınır her yıl yeniden değerleme oranına göre güncellendiğinden, başvuru öncesinde güncel tutarın Ticaret Bakanlığı kaynaklarından teyit edilmesinde fayda vardır.

Adım 4a — Tüketici Hakem Heyeti süreci

• Başvuru ücretsizdir.
• Tüketicinin yerleşim yerindeki veya işlemin yapıldığı yerdeki Kaymakamlık/Ticaret İl Müdürlüğü bünyesindeki heyetlere fiziken veya e-Devlet (TÜBİS) üzerinden yapılabilir.
• Avukatla temsil zorunlu değildir.
• Kararlar taraflar için bağlayıcıdır ve ilam niteliğinde belge olarak icraya konulabilir.
• Karara karşı, tebliğden itibaren yasal süre içinde Tüketici Mahkemesi’ne itiraz edilebilir.
• Hakem heyeti kararlarına karşı açılan itiraz davalarında arabuluculuk şartı aranmaz.

Adım 4b — Arabuluculuk ve dava süreci

• 186.000 TL ve üzerindeki uyuşmazlıklarda, 6502 sayılı Kanun’un 73/A maddesi uyarınca dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
• Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanakla Tüketici Mahkemesi’nde dava açılır. Son tutanak dava dilekçesine eklenmezse dava usulden reddedilir.
• Yetki: Tüketici, kendi yerleşim yeri mahkemesinde de dava açabilir. Sözleşmedeki aksi yöndeki yetki şartları tüketiciyi bağlamaz.
• Harç muafiyeti: Tüketiciler dava açarken başvuru harcı ve peşin harç ödemez. Yüksek tutarlı uyuşmazlıklarda bu muafiyet ciddi bir avantajdır.

Adım 5 — İspat ve bilirkişi

Bu tür davalarda genellikle bilirkişi incelemesi yapılır ve şu hususlar hesaplanır: toplam ödenen tutar, bunun tasarruf ve organizasyon ücreti olarak dağılımı, iadesi gereken tutar, faiz başlangıç tarihi ve işlemiş faiz.

Bu nedenle ödeme belgelerinizin eksiksiz olması, davanın sonucunu doğrudan etkiler.

Adım 6 — Zamanaşımı

Tasarruf finansman sözleşmesinden doğan alacaklar bakımından, aksine özel bir düzenleme bulunmadığından kural olarak Türk Borçlar Kanunu’nun on yıllık genel zamanaşımı süresinin uygulanması beklenir. Ancak talebin niteliğine (sebepsiz zenginleşme, tazminat, sözleşmeden doğan alacak) göre farklı süreler gündeme gelebilir ve zamanaşımının başlangıç anı somut olaya göre değişir.

Bu nedenle “nasılsa süre var” düşüncesiyle beklemek risklidir. Süre hesabı, dosyanızın özelliklerine göre yapılmalıdır.

Maliyet uyarısı

Talebin yanlış merciye yöneltilmesi, eksik veya fazla talep edilmesi, arabuluculuk şartının atlanması gibi usul hataları; davanın reddine, yargılama giderlerinin ve karşı vekâlet ücretinin tüketici üzerinde kalmasına yol açabilir. Hak arayışının kendisinin zarar doğurmaması için sürecin doğru kurgulanması önemlidir.

Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi Kararları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi — İçtihat birliği kararı

E. 2023/3943, K. 2024/3632, T. 08.11.2024

Bölge adliye mahkemeleri arasında ortaya çıkan farklı kararların giderilmesi amacıyla verilen bu karar, konuyu ikiye ayırmıştır:

• 7 Mart 2021 öncesi imzalanan sözleşmelerde: Şekil şartına uygun olmayan sözleşmeler geçersizdir; geçersiz sözleşmede taraflar aldıklarını birbirine iade etmekle yükümlü olduğundan organizasyon bedelinin iadesine karar verilmesi gerekir.
• 7 Mart 2021 sonrası imzalanan sözleşmelerde: Açık kanuni düzenleme bulunduğundan organizasyon bedelinin iadesine karar verilmesi mümkün değildir.

Anayasa Mahkemesi — Norm denetimi kararı

E. 2024/114, K. 2024/186, T. 05.11.2024

6361 sayılı Kanun’a 7292 sayılı Kanun’un 7. maddesiyle eklenen 39/A maddesinin dördüncü fıkrasındaki “…organizasyon ücreti bedeli dışında kalan…” ibaresinin Anayasa’ya aykırı olduğu iddiasıyla yapılan başvuru reddedilmiştir.

Mahkeme, düzenlemenin taraflar arasındaki menfaat dengesini gözettiğini ve ölçüsüzlük oluşturmadığını belirtmiştir.

Bu karar, 7 Mart 2021 sonrası sözleşmelerde organizasyon ücretinin iade edilmemesi kuralını anayasal denetimden geçirmiş ve pekiştirmiştir.

Diğer emsal kararlar

Yargıtay 3. HD, E. 2024/1934, K. 2025/2896, T. 20.05.2025 — Organizasyon bedelinin geçerli ve iade edilemez olduğu, fesih halinde iadenin sözleşme ve yasal sürelere tabi olduğu belirtilmiştir.

Yargıtay 3. HD, E. 2025/5961, K. 2026/9, T. 12.01.2026 — Kanun yararına temyiz üzerine verilen bu kararda, sözleşme 23.11.2018 tarihinde (yani düzenleme öncesinde) kurulmuş olmasına rağmen, tüketicinin fesih talebini 05.02.2024 tarihinde tüketici hakem heyetine başvurarak ileri sürmesi nedeniyle, fesih tarihinde yürürlükte bulunan 39/A hükmü uygulanmış ve organizasyon ücretinin iadesine karar verilemeyeceği belirtilmiştir. Kararda ayrıca, dava devam ederken yapılan ödeme yönünden davanın konusuz kaldığına karar verilmesi gerektiği vurgulanmıştır. (Kararın ayrıntılı incelemesi)

Yargıtay 3. HD, E. 2024/1933, K. 2025/1018, T. 24.02.2025 — Organizasyon bedelinin iadesi ve tazminat taleplerine ilişkin davada, fesihte hukuki yararın ve ispatın bulunmadığı, organizasyon bedelinin haksız şart teşkil etmediği gerekçesiyle davanın reddine ve kararın onanmasına karar verilmiştir.

İçtihatların birlikte değerlendirilmesi

Bu kararlar birlikte okunduğunda ortaya çıkan tablo şudur:

1. Sözleşme tarihi belirleyicidir; ancak tek başına yeterli değildir. Fesih talebinin ileri sürüldüğü tarihte yürürlükte bulunan düzenleme de dikkate alınır.
2. 7 Mart 2021 sonrası sözleşmelerde organizasyon ücretinin iade edilmemesi kuralı hem yasal hem anayasal denetimden geçmiştir.
3. Organizasyon ücretinin kendisi, tek başına haksız şart olarak nitelendirilmemektedir.
4. Ancak: Bu kararların tamamı, şirketin edimlerini gereği gibi ifa ettiği varsayımı üzerine kuruludur. Şirketin sözleşmeye aykırılığı halinde yapılan fesih, bu değerlendirmenin dışındadır ve ayrıca ele alınmalıdır.

Dördüncü nokta, dosyanızın kaderini belirleyebilecek en önemli ayrımdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Evim şirketinden ayrıldım, organizasyon bedelimi alabilir miyim? İki ihtimalde alabilirsiniz. Birincisi, hem sözleşmenizin imza tarihi hem de fesih talebiniz 7 Mart 2021’den önceye aitse. İkincisi, tarih ne olursa olsun şirket sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmiyorsa. Buna karşılık sözleşmeniz 2021 öncesinde imzalanmış olsa bile, fesih talebinizi bu tarihten sonra ileri sürdüyseniz iade kural olarak mümkün görülmemektedir.

14 gün içinde cayarsam ne alırım? Organizasyon ücreti dâhil, hiçbir kesinti yapılmaksızın ödediğiniz tüm tutarları alırsınız. Şirket bu iadeyi, cayma bildiriminizin kendisine ulaşmasından itibaren 14 gün içinde yapmak zorundadır.

14 gün geçtikten sonra çıkarsam ne olur? Bu artık cayma değil fesihtir. Kural olarak organizasyon ücreti dışında kalan birikiminiz iade edilir.

Fesih sonrası param ne zaman yatar? Mevzuat, iade talep tarihinden itibaren azami 60 gün öngörmektedir. Bu süre 30 Mayıs 2025 değişikliğiyle altı aydan indirilmiştir. Sözleşmenizde daha kısa bir süre varsa o geçerlidir.

İade taksitle yapılabilir mi? Hayır. Mevzuat iadenin defaten yapılacağını öngörmektedir.

Şirket teslimatı geciktirdi, ne yapabilirim? Sözleşme edimlerini yerine getirmediği için feshedebilir; ödediğiniz bedellerin ve uğradığınız zararların iadesini talep edebilirsiniz. Bu senaryoda organizasyon ücretinin iadesi de gündeme gelebilir. Fesihten önce aynen ifa talebinin daha avantajlı olup olmadığını değerlendirin.

Şirket bana ipotek veya senet imzalatmak istiyor, normal mi? Tasarruf dönemine ilişkin olarak sizden ipotek, rehin veya senet gibi teminat alınamaz. Tahsisat yapıldıktan sonra ise finansman konusu üzerine şirket lehine ipotek/rehin konulması zorunludur ve normaldir.

Ara ödeme yaparsam sıram öne gelir mi? Mevzuata göre ara dönemlerde yapılan ödemeler, ilgili oran hesabında dikkate alınamaz ve bu yolla tahsisat tarihi öne çekilemez. Böyle bir vaat alıyorsanız yazılı hale getirilmesini isteyin.

Çekilişte ne kadar beklerim? Çekilişli sözleşmelerde müşteriler, çekiliş grubuna girdiği tarihten itibaren 150 gün geçmeden ve 5 tasarruf ödemesi yapmadan tahsisat ödemesi alamaz. Bunun ötesindeki süre çekiliş sonucuna bağlıdır.

Sözleşme konusunu konuttan araca çevirebilir miyim? Evet. Tasarruf dönemi bitimine kadar bir defaya mahsus olmak üzere finansman konusunu değiştirebilirsiniz. Talep en geç 15 iş günü içinde yerine getirilir.

Sözleşme tutarımı artırabilir miyim? Evet. Artış sonucunda ortaya çıkan farka isabet eden organizasyon ücreti ve ek vergiler haricinde ilave ödeme talep edilemez.

Sözleşmemi başkasına devredebilir miyim? Bu konuda özel bir yönetmelik hükmü bulunmadığından, öncelikle sözleşmenizdeki hükümlere bakılır. Sözleşmede devir yasaklanmış veya şirketin onayına bağlanmış olabilir.

Şirket bana hediye/promosyon teklif ediyor, sorun mu? Evet. Şirketler yeni müşteri kazanımı amacıyla müşterilerine hediye, hediye çeki, promosyon veya benzeri menfaat sağlayamaz. Böyle bir teklif, şirketin mevzuata yaklaşımı hakkında fikir verir.

Şirketin BDDK izni olup olmadığını nasıl öğrenirim? BDDK, faaliyet izni verilen tasarruf finansman şirketlerinin listesini kurumsal internet sitesinde yayımlamaktadır. İmza öncesinde mutlaka kontrol edin.

Şirket tasfiyeye girerse param ne olur? Tasarruf fon havuzuna, müşterilerin sözleşme kapsamındaki alacakları dışında haciz konulamaz ve havuz iflas masasına dahil edilemez. Bu önemli bir korumadır ancak havuzun yetersiz kalması riskine karşı mutlak güvence sağlamaz. Tasfiye halinde alacağınızı süresinde kaydettirmeniz kritiktir.

Nereye başvurmalıyım: hakem heyeti mi, mahkeme mi? 2026 yılı için sınır 186.000 TL’dir. Altındaki uyuşmazlıklarda tüketici hakem heyetine başvuru zorunludur. 186.000 TL ve üzerinde ise önce dava şartı arabuluculuk, anlaşma olmazsa tüketici mahkemesi.

Dava açarken harç öder miyim? Tüketiciler başvuru harcı ve peşin harçtan muaftır.

Kendi ilimde dava açabilir miyim? Evet. Tüketici, kendi yerleşim yeri mahkemesinde de dava açabilir. Sözleşmedeki aksi yöndeki yetki şartları sizi bağlamaz.

Avukat tutmak zorunlu mu? Hayır. Ancak sözleşme tarihinin belirlenmesi, hangi talep türünün seçileceği, muacceliyet ve faiz başlangıcının tespiti gibi teknik hususlarda yapılacak hata, davanın reddine ve karşı vekâlet ücreti yüküne yol açabilir.

Sözleşmemi kaybettim, ne yapabilirim? Şirket, talebiniz halinde sizinle yapılan işlemlere ilişkin her türlü belgenin örneğini ücret talep etmeksizin vermek zorundadır. Yazılı talepte bulunun.

Bu sistem hukuka aykırı mı? Hayır. 6361 sayılı Kanun kapsamında düzenlenmiş, BDDK izin ve denetimine tabi meşru bir finansman yöntemidir. Sorunlar sistemin kendisinden değil, sistemin nasıl anlatıldığı ile sözleşmede nasıl yazıldığı arasındaki farktan doğmaktadır.

Sonuç

Tasarrufa dayalı faizsiz finansman sistemi, doğru şirketle ve doğru okunmuş bir sözleşmeyle, konut veya taşıt edinimi için işleyen bir yöntemdir. Sorunların büyük çoğunluğu sistemin kendisinden değil, üç noktadan kaynaklanmaktadır:

1. Sistemin bir kredi sanılması ve tahsisatın koşullara bağlı olduğunun kavranmaması
2. Sözleşmenin, özellikle ödeme planındaki organizasyon ücreti ayrıştırmasının ve tahsisat maddesinin okunmaması
3. Sorun ortaya çıktığında beklenmesi ve süreler kaçırıldıktan sonra harekete geçilmesi

Bu rehberden çıkarılacak üç pratik sonuç:

Bir: Sözleşmeyi imzalamadan önce eve götürüp okuyun. Tahsisat tarihi ve organizasyon ücreti tutarı net yazmıyorsa imzalamayın.

İki: İmzaladıktan sonraki 14 gün, sistemdeki en değerli penceredir. O süre içinde sözleşmeyi bir kez daha, soğukkanlılıkla okuyun.

Üç: Sorun yaşadığınızda beklemeyin. Süreler işlemeye devam eder ve gecikme, yargılama giderleri ile karşı vekâlet ücretinin sizin üzerinizde kalması riskini doğurur.

Yasal Uyarı ve Hukuki Destek

⚖️ Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve yargı içtihatları değişkenlik gösterebilir; makalede yer alan bilgiler yayın tarihi itibarıyla günceldir.

Her uyuşmazlık kendi somut koşulları içinde değerlendirilmelidir. Sözleşme tarihiniz, sözleşmenizin içeriği, ödeme yapınız ve şirketin tutumu gibi unsurlar, izlenecek hukuki yolu ve elde edilecek sonucu doğrudan etkiler. Bu nedenle bu makaledeki bilgilere dayanılarak atılacak adımlar öncesinde mutlaka bir avukata danışılmalıdır.

Tasarruf finansman (evim) sözleşmenizle ilgili hukuki destek almak, sözleşmenizin incelenmesini talep etmek veya mevcut bir uyuşmazlığınızı değerlendirmek için Kotan & Gökce Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.

📞 Bizimle İletişime Geçin

İlgili Mevzuat

Makalede atıf yapılan düzenlemelerin güncel ve resmî metinlerine T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden ulaşabilirsiniz:

• 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring, Finansman ve Tasarruf Finansman Şirketleri Kanunu — özellikle m. 3 (tanımlar), m. 39/A (tasarruf finansman sözleşmesi), m. 39/B (tasarruf fon havuzu), m. 46 (izinsiz faaliyet), m. 50/A (tasfiye), Geçici m. 7 (intibak süreci)
• Tasarruf Finansman Şirketlerinin Kuruluş ve Faaliyet Esasları Hakkında Yönetmelik — m. 17 (sözleşme, cayma ve fesih), m. 21 (tahsisat esasları), m. 22 (standart oranlar)
• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun — m. 5 (haksız şartlar), m. 68 (tüketici hakem heyetleri), m. 73/A (dava şartı arabuluculuk)
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — genel hükümler, tazminat ve zamanaşımı

İlgili Makalemiz

📄 Evim Şirketlerinde Çalışma Bedeli İadesi: Yargıtay ve AYM Kararlarıyla Rehber — Organizasyon bedelinin iadesi konusunun emsal karar künyeleriyle birlikte ayrıntılı analizi.