Bir kişi vefat ettiğinde geride bıraktığı malvarlığı –ev, arsa, araç, para yahut başkaca değerler- mirasçılarına elbirliği mülkiyeti şeklinde kalır. Bu durumda mirasçılar, terekenin tamamı üzerinde birlikte malik sayılır; yani herkes bütün malvarlığının tamamına ortak olur ancak kişisel payları belirli değildir. Bu durumda mirasçılardan biri, miras paylaşımı için “ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu)” davası açabilir. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülen bu dava, mirasın adil şekilde paylaştırılması için başvurulan en temel yoldur.
Peki bu paylaşım nasıl olur? Her zaman satış mı yapılır yoksa ev veya arsa paylaştırılabilir mi? Bu yazımızda Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ışığında miras paylaşımında uygulanan yöntemleri adım adım ele alıyoruz.
1. Tek Bir Mirasçının Talebiyle Paylaşım Süreci Başlayabilir
Türk Medeni Kanunu’nun 642. maddesi uyarınca, “Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir.”
Bu maddeye göre miras paylaşımı yapılması konusunda oybirliği olması gerekmez; bir tek mirasçının talebi bile paylaşım sürecini başlatmak için yeterlidir.
Bu temel çerçeve, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2011/6-55 E., 2011/222 K. sayılı ve 27.04.2011 tarihli kararında da bahsedilmiş olup kararda şu ilke açıkça vurgulanmıştır:
“…Mirasçılardan her biri, terekeye dahil malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasını isteyebilir. Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh hukuk mahkemesinden isteyebilir…
…Bu hükümlerden açıkça anlaşılacağı üzere, hakim, miras yoluyla intikal eden terekenin tamamı ve terekedeki malların her birini göz önünde tutarak, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamını bir mirasçıya vermek suretiyle paylaştırma yapabilir.
Kanun koyucunun bu hükmü getirmekteki amacı öncelikle aynen taksim isteyen mirasçılar arasındaki paylaşma konusundaki ihtilafın en uygun biçimde çözümlenmesi ve taşınmazların değerleri arasında fark bulunması halinde gereğinde fark para ödetmek yoluyla, denkleştirmenin sağlanmasıdır…”
Bu içtihat, mirasın paylaşımında tek bir mirasçının talebinin dahi yeterli olduğunu vurgulamakla birlikte, aynı zamanda hakimin paylaşım biçimini belirlerken öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını değerlendirmesi gerektiğini açık biçimde ortaya koymaktadır.
Ayrıca, bu kararla hakime önemli bir takdir yetkisi daha tanınmıştır: birden fazla taşınmaz olması halinde, bunlardan her biri bölünmeden bir mirasçıya özgülenebilir. Mirasçılara özgülenen taşınmazların değerleri birbirinden farklıysa, bu fark diğer mirasçılara nakdi denkleştirme (ivaz) yoluyla ödenecektir.
2. Miras Paylaşımında Öncelik Aynen Taksimdir
Miras paylaşımında temel ilke, mümkünse taşınmazların fiziki olarak bölünerek paylaştırılması, yani aynen taksimdir. Bu ilke, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2005/2149 E., 2005/3765 K. sayılı ve 05.04.2005 sayılı kararında açıkça ortaya konulmuştur.
Kararda şu ifadelere yer verilmiştir:
“…Paydaşlığın giderilmesi davaları, iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Bu davalarda davalı da davacı gibi aynı haklara sahiptir. Bu nedenle davacının satış suretiyle paylaşma istemesi davalıların aynen paylaşım istemesine engel teşkil etmez.
Paydaşlığın giderilmesi davalarında malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatına göre aynen bölüşmenin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez. Keza paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümü de paylı bırakılamaz…
…Aynen bölünerek paylaştırma halinde teknik bilirkişiye ifraz projesi düzenlettirilerek bu projeye göre taşınmaz belediye veya mücavir alan hudutları içerisinde ise belediye encümeninden karar alınmak suretiyle belediyeden, belediye dışında ise İl İdare Kurulu’ndan İmar Yasası ve Yönetmeliğine göre aynen bölünmenin mümkün olup olmadığı sorulur. İfraz projesinde kimlere nerelerin verileceği konusunda paydaşlar anlaşamazlar ise hakim huzurunda kura çekilerek belirlenir.
Onay makamından olumsuz cevap gelmesi halinde paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi gerekir…”
Karardaki ölçütler uyarınca:
a) Taşınmazın imar mevzuatına uygun biçimde bölünebilirliği
- Mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerin imar planı, yüzölçümü ve niteliği dikkate alınarak bölünebilir olup olmadığını araştırmalıdır.
- Bunun tespiti için ise teknik bilirkişiye ifraz projesi (parselasyon planı) hazırlatılır. Hazırlanan proje, taşınmaz belediye veya mücavir alan sınırları içinse ise belediye encümenine, dışında ise İl İdare Kurulu’na gönderilerek, İmar Kanunu ve Yönetmeliğine göre bölünmenin mümkün olup olmadığı sorulur.
- Bu makamların vereceği cevap, aynen taksim kararının en önemli belirleyicisidir.
b) Bölünmenin taşınmaz değerinde önemli kayıp yaratıp yaratmadığı
- Bölünme, taşınmazın ekonomik değerinde önemli bir azalma yaratıyorsa aynen taksim yapılamaz.
- Örneğin arsalar öyle küçülüyorsa ki üzerine yapı yapmak artık mümkün değilse veya kullanım değeri düşüyorsa, satışa hükmedilmesi gerekir. Bu değer kaybı bilirkişi tarafından bilirkişi raporuyla tespit edilir.
c) Her paydaşa orantılı ve kullanılabilir bir parça düşüp düşmediği
- Aynen paylaşım, yalnızca teknik olarak değil, adil bir biçimde de mümkün olmalı, her mirasçıya yaklaşık eşdeğer nitelikte ve kullanılabilir bir parça düşmelidir.
- Paylar arasında orantısızlık doğuyorsa bu fark, ivaz yoluyla giderilir.
d) Kura ile dağıtım ve ivazla denkleştirme:
- İfraz projesi onaylandıktan sonra, hangi parselin kime verileceği konusunda mirasçılar anlaşamıyorsa, hakim huzurunda kura çekilerek dağıtım yapılır.
- Eğer parseller arasında değer farklı varsa, yüksek değerli parseli alan mirasçı, diğerine ivaz ödeyerek denkleştirme sağlar.
e) Aynen paylaşım mümkün değilse satış:
- Belediye encümeni veya İl İdare Kurulu’ndan olumsuz cevap gelmesi, imar mevzuatına aykırılık ya da bölünmenin taşınmazı önemli ölçüde değer kaybına uğratacak olması durumunda, aynen taksim yapılamayacaktır.
- Bu durumda hakim, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verir. Satış, açık artırma yoluyla yapılır ve bedel mirasçılara payları oranında dağıtılır.
Bu ölçütler, Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında satış kararı verilmesinden önce araştırılması zorunlu aşamalar olarak kabul edilmekte olup mahkemece bu aşamalar tamamlanmadan doğrudan satış kararı verilmesi halinde, kararın eksik inceleme nedeniyle bozulması söz konusu olabilmektedir.
Sonuç olarak, bu karar miras paylaşımı kapsamında satışın bir tercih değil, aynen bölünmenin mümkün olmaması halinde başvurulabilecek son çare olduğunu kesin biçimde ortaya koymaktadır.
3. Kat Mülkiyeti Kurulabilecek Taşınmazlarda Özel Uygulama
Bazı durumlarda miras paylaşımı konusu, üzerinde yapı bulunan bir arsa veya apartman olabilir. Bu tür taşınmazlarda paylaşımın şekli, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. ve 12. maddeleri çerçevesinde değerlendirilir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2017/4362 E., 2021/1018 K. sayılı ve 18.02.2021 tarihli kararı ile, bu konudaki uygulamayı ayrıntılı biçimde açıklamıştır.
Kararda özetle şöyle denilmektedir:
“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre, kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar verilmelidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş, imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (m.1), yapının tümünün kâgir olması (m.50/2) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.
Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda, Kanun’un 10. maddesinin son fıkrası hükmü gereğince taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yöntemle giderilmesine karar verilebilecektir.”
Yargıtay, kararın devamında uygulamada sık karşılaşılan eksikliklere de değinmiştir:
“Tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun kat mülkiyeti kurulması isteyen tarafa tamamlattırılması gerektiği kabul edilmektedir.”
Ve somut olaya ilişkin şu yönlendirmede bulunmuştur:
“Davalı vekilince taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulu olduğundan aynen taksim yoluyla giderilmesi talep edildiğine göre mahkemece, öncelikle bu talep üzerinde durularak gerekirse ivaz ilavesi sağlanmak suretiyle her paydaşa bir bağımsız bölüm isabet edecek şekilde taksim suretiyle ortaklığın giderilmesine, kalan bağımsız bölümler hakkında ise şimdiki gibi satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.”
Karardaki ölçütler uyarınca:
a) Kat mülkiyetine elverişlilik şartı
- Üzerinde tamamlanmış, mimari projeye uygun bir yapı bulunmalı; yapı projeye uygun değilse, mevcut duruma göre fiili proje çizdirilip ilgili idareden onay alınmalıdır.
- Yapının bağımsız bölümleri başlı başına kullanıma elverişli olmalı (KMK m. 1) ve yapı kagir nitelikte olmalıdır (KMK m. 50/2)
b) Belgelerin tam olması zorunluluğu:
- Kat mülkiyetine geçiş için KMK m. 12’de sayılan belgeler (onaylı mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı) tamamlanmalıdır. Eksik belgeler varsa, mahkeme bunları kat mülkiyeti isteyen tarafa tamamlattırmalıdır.
c) Eksikliklerin giderilmesi ilkesi:
- Onaylı proje ile fiili durum arasında aykırılık varsa veya yapı imara uygun ama projesiz yapılmışsa, bu durum doğrudan kat mülkiyetine engel değildir.
- Eksikliklerin giderilmesi ve yapının yasal hale getirilmesi mümkündür; mahkeme buna olanak tanımalıdır.
d) Her paydaşa bir bağımsız bölüm düşmesi ve ivazla denkleştirme:
- Hakim, mümkünse her paydaşa bir bağımsız bölüm isabet edecek biçimde özgüleme yapar. Daireler veya dükkanlar arasında değer farkı varsa, bu fark ivaz ödemesi yoluyla eşitlenir.
e) Kalan bağımsız bölümler için kısmi satış:
- Yapıdaki bağımsız bölümler mirasçı sayısından azsa veya hepsi dağıtılamıyorsa, her paydaşa bir bağımsız bölüm verilerek geri kalan bağımsız bölümler satış yoluyla paylaşılır.
- Bu karar, özellikle kat mülkiyetine elverişli binalarda miras paylaşımının sadece satışla değil, yapının mevcut bağımsız bölümlerine göre özgüleme yoluyla da yapılabileceğini göstermektedir.
- Yargıtay’a göre mahkeme, kat mülkiyetine geçişin mümkün olduğu durumlarda “tamamlatma-özgüleme-denkleştirme- yolunu izlemeli; ancak şartlar oluşmuyorsa satışa başvurmalıdır.
Sonuç: Miras Paylaşımı Sürecinde Satış, Aynen Taksim Mümkün Olmadığında Başvurulacak Yoldur
Miras paylaşımı kapsamında amaç, mirası en az değer kaybıyla paylaştırmaktır. Bu nedenle:
- Önce aynen taksim araştırılır,
- Mümkün değilse satışa gidilir,
- Kat mülkiyetine uygun taşınmazlarda ise her mirasçıya bağımsız bölüm özgülenebilir.
Bu yaklaşım hem Türk Medeni Kanunu’nun 642. maddesine hem de Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. ve 12. maddelerine dayanmakta olup Yargıtay kararları da yıllardır aynı çizgiyi korumaktadır.
Dolayısıyla miras paylaşımı sürecinde satış, istisnai bir yol olarak kabul edilmiş olup her somut olayda öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığı araştırılmalı; mümkünse taşınmazların aynen özgülenmesi, mümkün değilse satış yoluna gidilmesi esastır.
