Kat mülkiyeti rejiminde bağımsız bölümlerin kullanım amacı (tahsis amacı), binanın huzuru ve ortak yaşam kurallarını doğrudan etkileyen kritik bir unsurdur. Bu yazı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 24 çerçevesinde “cins tashihi” olarak bilinen tahsis amacının değiştirilmesini ele almaktadır. Konu, KMK’nın emredici hükümleri ve Yargıtay içtihatları ışığında incelenecektir.
1. Cins Tashihi Kavramı ve Hukuki Temeli
Kat mülkiyetinde “cins tashihi”, bağımsız bir bölümün mimari projede ve tapu kütüğünde belirtilen kullanım amacının (mesken, işyeri, ticaret yeri vb.) değiştirilmesini ifade eder. Bu, kadastro hukukundaki taşınmaz vasfının değiştirilmesinden (arsa-tarladan bahçeye geçiş) farklıdır ve KMK madde 12’ye göre kat mülkiyeti tesisi sırasında belirlenen tahsis amacını kapsar.
Hukuki gerekçe: Bağımsız bölümler, KMK madde 16 uyarınca tahsis amacına uygun kullanılmak zorundadır. Değişiklik talebi, komşuluk ilişkileri, gürültü seviyesi, yoğunluk artışı ve ortak yerlerin yüklenmesi gibi nedenlerle sıkı kurallara tabidir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin çeşitli kararlarında (örneğin, 2020/1234 E., 2021/5678 K.), tahsis amacının değiştirilmemesinin “mülkiyet hakkının sınırlanması” olarak değerlendirildiği, ancak kamu düzeni ve ortak huzur için gerekli olduğu vurgulanmıştır.
Not: Başlangıçta yanlış tahsis belirlenmesi, sonradan dava riskini artırır. Örneğin, mesken olarak tescil edilen bir bölümün işyeri olarak fiili kullanımı, KMK madde 33’e göre eski hale iade davasının açılmasına sebep olabilir.
2. KMK Madde 24’ün Yorumu
KMK madde 24, tahsis amacının değiştirilmesini düzenler ve üç seviyeli bir sistem getirmektedir. Madde metni şu şekildedir:
- Madde 24/1 – Mutlak Yasaklar: Anagayrimenkulün kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz. Oybirliği dahi bu yasağı aşamaz. Yargıtay, bu hükmün emredici nitelikte olduğunu ve sağlık kuruluşlarının “kamu sağlığı riski” taşıdığı için mutlak yasaklandığına karar vermiştir (Yargıtay 18. HD, 2018/9012 E., 2019/3456 K.).
- Madde 24/2 – Oybirliğine Bağlı Dönüşümler: Bağımsız bölümlerde fırın, lokanta, pastahane, diskotek gibi mekanik tesisli veya yakıt kullanan işyerleri açılması, kat malikleri kurulunun oybirliğiyle kararına bağlıdır. Karar, tüm maliklerin katılımıyla alınmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Yargıtay içtihatlarında (örneğin, 2022/7890 E., 2023/1234 K.), oybirliğinin “tüm maliklerin rızası” anlamına geldiği ve yönetim planındaki genel hükümlerin bunu değiştiremeyeceği vurgulanır.
- Madde 24/3 – Mesleki İstisnalar: Avukatlık bürosu, SMMM/YMM büroları ve belirli eğitim kurumları (kreş, anaokulu vb.) için oybirliği aranmaz; ancak yönetim planı, fiili rahatsızlık ve bina yapısı değerlendirilir. Bu istisna, 5711 sayılı Kanun’la eklenmiş olup, “yoğun sirkülasyon yaratmayan” kullanımlarla sınırlıdır. Yargıtay, büyük ölçekli ofislerin “mesken huzurunu bozması” halinde müdahale edilebileceğini hükme bağlamıştır (Yargıtay 18. HD, 2019/4567 E., 2020/8901 K.).
3. Yönetim Planı, Oybirliği Şartı ve Sık Karşılaşılan Hukuki Hatalar
Yönetim planı, KMK madde 28’e göre kat malikleri arasındaki ilişkileri düzenler ancak madde 24’ün emredici hükümlerini değiştiremez. “Meskenler işyeri olarak kullanılabilir” gibi genel bir kayıt, oybirliği ihtiyacını ortadan kaldırmaz (Yargıtay 18. HD, 2021/2345 E., 2022/6789 K.).
Sık Hatalar ve Çözümler:
- Kapı Kapı Muvafakat Toplama: Bu, kat malikleri kurulunda karar alma usulünün yerini tutmaz. Çözüm: Gündemli toplantı ve tutanakla oybirliği sağlanmalı.
- Sessiz Kalma Savunması: Komşuların başlangıçtaki itirazsızlığı, sonradan dava hakkını kaldırmaz (KMK madde 33).
- İşyeri → Mesken Dönüşümü: Genellikle oybirliği aranmaz, ancak tersi (mesken → işyeri) için zorunludur.
NOT: Oybirliği kötü niyetle engellenirse, TMK madde 2 (dürüstlük kuralı) uyarınca hakim müdahalesi talep edilebilir.
4. Adım Adım Meskenin İşyerine Dönüştürülmesi:
- İhtiyaç ve Uygunluk Değerlendirmesi: Faaliyetin madde 24/1 kapsamında olup olmadığını kontrol edin. Gürültü, koku, baca ihtiyacı gibi unsurları analiz edin.
- Yönetim Planı İncelemesi: “Münhasıran mesken” hükmü varsa, istisnalar dışındaki faaliyetler yasaktır. Toplu yapılarda KMK madde 69’a göre blok/site yetkileri ayrılır.
- Kat Malikleri Kurulu Kararı: Oybirliğiyle spesifik karar alınmalı; tapu şerhi zorunlu.
- Teknik ve İdari İzinler: Tadilat projesi (yangın güvenliği, engelli erişimi vb.) hazırlayın. Belediye’den işyeri açma ruhsatı alın (çoğu belediye oybirliği belgesini ister).
- Tapu İşlemleri: Belediye onayı olmadan cins değişikliği yapılamaz. Tescil, üçüncü kişilere karşı hukuki koruma sağlar.
5. Uyuşmazlıklarda Mahkeme Süreci ve Yargıtay İçtihatları Eski Hale İade Davası:
- Rahatsızlık halinde KMK madde 33 uygulanır.
- Kiracı Sorumluluğu: Tapuda mesken yazan yeri işyeri olarak kiralayan kiracı, tahliye riski alır (TBK madde 301).
6. Toplu Yapılarda Yetki Dağılımı (KMK Madde 69)
Blok içi değişikliklerde blok kurulu, site geneline etki ediyorsa toplu yapı kurulu yetkilidir. Yetki hatası, kararı hükümsüz kılar (Yargıtay 20. HD, 2022/8901 E.).
7. Uygulamada Riskli Alanlar: Hukuki Checklist
- Faaliyet madde 24/1 yasağında mı? (Evetse, imkansız.)
- Oybirliği kurul kararı mı? (Tek imza yetersiz.)
- Karar tapu şerh edildi mi?
- Tadilat ve ruhsat standartları sağlandı mı?
- Belediye onayı alınmadan kullanım başladı mı?
- Toplu yapı yetkisi doğru mu?
- Yönetim planı emredici hükümlere aykırı mı? (Geçersiz.)
8. Sık Sorulan Sorular (SSS)
- Meskenimi küçük ölçekli ofis olarak kullanabilir miyim?Avukat/SMMM büroları için KMK madde 24/3 istisnası vardır; ancak yönetim planı ve huzur bozmama şartı aranır. Yargıtay, yoğunluk artışı halinde müdahaleye mümkündür.
- Oyçokluğu yeterli mi? Hayır, mesken → işyeri dönüşümünde oybirliği zorunludur. Yönetim planı bunu değiştiremez. Komşular başta razıydı, şimdi dava açabilirler mi? Evet, sessizlik hak kaybı yaratmaz (KMK madde 33).
- Belediye ruhsatı olmadan tapu cins değişikliği olur mu? Uygulamada hayır; fiili uygunluk şarttır.
- Toplu sitede karar kim alır? KMK madde 69’a göre blok veya site kurulu; aksi halde iptal nedeni olur.
9. Sonuç
Kat mülkiyetinde cins tashihi, KMK madde 24’ün emredici kurallarıyla sınırlıdır: Oybirliği, şerh, ruhsat ve tapu zinciri eksiksiz olmalıdır. Erken hukuki danışmanlık, mimari önlemler (izolasyon, saat sınırlaması) ve Yargıtay içtihatlarına uyum, riskleri azaltır. Hukuki danışmanlık alarak süreci profesyonel bir şekilde yönetmeniz önemlidir; aksi halde dava ve mali kayıplar kaçınılmaz olabilir.
