Tapuda Düşük Gösterilen Satış Bedelinin Değiştirilmesi

Gayrimenkul alım satımı ile ilgilendiyseniz, “rayiç bedel” kavramını mutlaka duymuşsunuzdur. Rayiç bedel, bir taşınmazın serbest piyasa koşullarındaki gerçek satış değerini ifade eder. Ancak bu kavram, halk arasında “belediye rayiç bedeli” olarak bilinen ve teknik olarak “vergi değeri” olan tutarla karıştırılmaktadır.

Vergi değeri, taşınmazın bağlı bulunduğu belediyenin takdir komisyonları tarafından dört yılda bir belirlenir ve E-Devlet üzerinden kolayca sorgulanabilir. Bu değer hem emlak vergisi hesaplamalarında hem de gayrimenkul satış işlemlerinde asgari beyan sınırı olarak kullanılmaktadır. Ancak çoğu zaman piyasa fiyatının çok altında kalır.

Bazı alıcılar, satıcılar, emlak danışmanları ya da aracı şirketler, tapu harcından tasarruf etmek amacıyla tapuda gerçek satış bedelini değil, vergi değerini veya ona yakın bir tutarı beyan eder. Oysa bu uygulama hem hukuki hem de mali açıdan ciddi riskler doğurur.

Tapuda Satış Bedeli Neden Düşük Gösterilir?

Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesinin en yaygın nedeni, daha az tapu harcı ödemek istemektir. Bilindiği üzere, gayrimenkul satışlarında alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 oranında, toplamda %4 oranında tapu harcı ödemekle yükümlüdür. Örneğin, satış bedeli 10.000.000 TL olan bir taşınmaz için 400.000 TL tapu harcı ödenmesi gerekir ki bu ciddi bir maliyettir.

Belediyeler tarafından belirlenen emlak vergisine esas değer ise genellikle piyasa değerinden çok daha düşük olur. Bu sebeple bazı taraflar, tapu işlemlerinde satış bedelini vergi değeri üzerinden göstermeyi tercih etmektedir. Örneğin, gerçek değeri 10.000.000 TL olan bir taşınmazın belediye rayiç bedeli 1.000.000 TL ise, 400.000 TL yerine sadece 40.000 TL tapu harcı ödenir.

Satış bedelinin düşük gösterilmesinin bir diğer nedeni de vergi yükümlülüklerinden kaçınma isteğidir. Satıcılar, elde ettikleri kazancı düşük göstererek daha az gelir vergisi, kurumlar vergisi veya KDV ödemeyi amaçlayabilir.

Tapuda Bedelin Düşük Gösterildiği Tespit Edilir mi?

Evet. Tapu müdürlükleri, vergi daireleri ya da diğer kamu kurumları çeşitli yöntemlerle tapuda satış bedelinin düşük gösterildiğini tespit edebilir. Bunlar arasında:

• Banka kayıtları: Satıcının hesabına tapuda beyan edilen tutardan daha fazla para yatırılmışsa,
• Kredi belgeleri: Alıcının çektiği konut kredisi beyan edilen değerin çok üzerindeyse,
• Ekspertiz raporu: Tapuda gösterilen değer, konut kredisi alınırken belirlenen ekspertiz değerinin ciddi şekilde altındaysa,
• İnternet ilanları: İlgili gayrimenkulün satış ilanında yer alan fiyat resmi beyandan çok farklıysa,
• Alıcının bildirimde bulunması: Alıcı pişmanlıkla beyan yoluna gitmek isterse, tapuda bedelin düşük gösterildiği yetkililer tarafından fark edilmiş olacaktır. 

Tapuda Düşük Bedel Göstermenin Cezası Nedir?

Satış bedelinin düşük gösterilmesi, vergi ziyaı cezası ve vergi usulsüzlüğü cezaları kesilmesine sebebiyet verebilir. 

Ayrıca eksik ödenen tapu harcı ile gerçek harç arasındaki farkın %25 fazlası oranında ceza uygulanır. Örneğin, 10.000.000 TL’ye satılan bir taşınmazın değeri tapuda 1.000.000 TL olarak gösterilmiş ve 400.000 TL yerine 40.000 TL tutarında tapu harcı ödendiği tespit edilirse, eksik ödenen 360.000 TL tapu harcı, faiziyle birlikte %25 ceza eklenerek tahsil edilir.

Vergi Cezalarının İptali İçin Dava Açılabilir Mi?

Tapuda düşük bedel gösterildiği gerekçesiyle vergi cezası uygulanması hâlinde, bu cezaya karşı yasal yollarla itiraz mümkündür. Ceza ihbarnamesinin tebliğinden itibaren 30 gün içinde vergi mahkemesinde dava açılabilir. Alternatif olarak, dava açmadan önce vergi dairesine yazılı itiraz veya uzlaşma başvurusu yapılabilir. Bu yollarla sonuç alınamaması durumunda yine yargı yoluna başvurma hakkı devam eder. Cezanın haksız veya hatalı olduğunu düşünen kişiler, vergi mahkemesine başvurarak cezanın iptalini talep edebilir.

Değer Artış Kazancı Açısından Risk

Değer artış kazancı vergisi, gayrimenkulün 5 yıl içinde elden çıkarılması hâlinde satış kazancı üzerinden alınır. Eğer satın alma sırasında satış bedeli düşük gösterilmiş, satış sırasında gerçek değer beyan edilmişse, sanki daha yüksek bir kazanç elde edilmiş gibi görünür ve bu da daha fazla vergi ödenmesine yol açar.

Örnek: 10.000.000 TL’ye aldığınız bir gayrimenkulü tapuda 1.000.000 TL göstererek satın aldınız. 5 yıl içinde 12.000.000 TL’ye satmak istediğinizde, satış bedeliyle önceki düşük beyan arasında 11.000.000 TL fark görünür ve bu fark üzerinden vergi ödemek zorunda kalırsınız.

Muris Muvazaası Açısından Risk

Muris muvazaası davalarında, tapuda beyan edilen değer ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki fark, muvazaa iddiasını güçlendirebilir. Mahkemeler, tapuda düşük gösterilen satış bedelini, işlemin aslında bir bağış niteliği taşıdığı yönünde değerlendirebilir. Bu durum, satış işlemine rağmen taşınmazın mirasçılar arasında paylaşılmasına yol açabilir. Dolayısıyla, gayrimenkulün gerçek satış bedelinden beyan edilmesi, ileride gündeme gelecek muvazaa iddiaları bakımından önemlidir.

Şufa (Yasal Önalım) Hakkı Açısından Risk

Şufa hakkı, paylı mülkiyetli taşınmazlarda bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara tanınan ön alım hakkıdır. Eğer siz tapuda satış bedelini düşük gösterdiyseniz, diğer paydaşlar bu bedel üzerinden şufa hakkını kullanabilir ve payınızı piyasa değerinin çok altında bir tutarla satın alabilir.

Tasarrufun İptali Davası Açısından Risk

Tasarrufun iptali davası, borçlunun mal kaçırmak amacıyla yaptığı satışları iptal ettirmek için alacaklı tarafından açılabilir. Satışın gerçek değerinin çok altında gösterilmesi, alacaklı tarafından kötü niyetli işlem olarak yorumlanabilir ve satışı iptal ettirmek için güçlü bir delil olur.

Tapuda Düşük Gösterilen Satış Bedeli Sonradan Değiştirilebilir mi?

Evet, mümkündür. Maliye Bakanlığı’nın 1989/7 sayılı Vergi Usul Kanunu İç Genelgesi’ne göre; alım satım bedelinin düşük gösterildiği fark edilirse, Vergi Usul Kanunu’nun 371. maddesi gereğince pişmanlıkla beyan yapılabilir.

Bu durumda:

• Gerçek satış bedeli pişmanlıkla beyan edilir,
• Eksik ödenen tapu harcı ve pişmanlık zammı 15 gün içinde ödenirse ceza uygulanmaz,
• Gelir veya kurumlar vergisi yönünden de pişmanlık dilekçesi verilebilir.

Sonuç

Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi, kısa vadede avantajlı gibi görünse de uzun vadede hem vergi cezalarına hem de hukuki ihtilaflara neden olabilir. Emlak alım satımında yasal sınırlar içinde hareket etmek, ileride doğabilecek riskleri ortadan kaldırmak adına son derece önemlidir.

Bu tür işlemlerle karşılaştığınızda veya geçmişte düşük bedelle yaptığınız bir satış varsa, bir gayrimenkul hukuku avukatından destek almanız hak kaybı yaşamamanız açısından önemlidir.