Gayrimenkul satışlarında sıkça duyduğumuz “rayiç bedel” kavramı çoğu zaman yanlış anlaşılmaktadır. Halk arasında belediyelerin belirlediği “belediye rayiç bedeli” ile karıştırılan bu kavram, aslında taşınmazın serbest piyasa şartlarındaki gerçek satış değerini ifade eder.
Belediyeler tarafından belirlenen değer ise teknik olarak “emlak vergisine esas değer” ya da kısaca vergi değeri olarak adlandırılır. Vergi daireleri bu tutarı, dört yılda bir toplanan takdir komisyonlarının kararlarıyla günceller. E-devlet üzerinden kolayca sorgulanabilen bu rakam, çoğu zaman piyasa fiyatlarının oldukça altında kalmaktadır. İşte bu fark, satış işlemlerinde bazı riskli uygulamalara yol açmaktadır.
Tapuda Satış Bedeli Neden Düşük Gösterilir?
Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesinin en yaygın sebebi, tapu harcı maliyetinden kaçınma isteğidir. Türkiye’de alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2, toplamda %4 oranında tapu harcı ödemekle yükümlüdür.
Örneğin:
Gerçek satış bedeli 4.500.000 TL olan bir daire için normalde ödenmesi gereken tapu harcı 180.000 TL’dir (alıcı 90.000 TL, satıcı 90.000 TL).
Ancak belediye rayiç bedeli 900.000 TL olarak gösterilirse, sadece 36.000 TL harç ödenir. Bu durumda 144.000 TL eksik harç ödenmiş olur.
Tespit edildiğinde bu eksik tutar, faiziyle birlikte ve üzerine %25 ceza eklenerek tahsil edilir. Yani toplamda ödenmesi gereken rakam 180.000 TL’yi geçebilir.
Satış bedelinin düşük gösterilmesinin bir diğer sebebi de satıcının gelir vergisi, kurumlar vergisi veya KDV yükümlülüğünü azaltma niyetidir.
Düşük Bedel Gösterildiği Nasıl Ortaya Çıkar?
Resmi kurumlar, tapuda beyan edilen tutarın gerçeğe aykırı olduğunu farklı yöntemlerle tespit edebilir:
-
Banka hareketleri: Satıcının hesabına yatırılan para beyan edilenden fazlaysa,
-
Kredi belgeleri: Alıcı bankadan daha yüksek tutarda kredi çekmişse,
-
Ekspertiz raporu: Taşınmazın ekspertiz değeri resmi beyandan çok daha yüksekse,
-
İlanlar: Gayrimenkulün satış ilanındaki fiyat ile tapudaki fiyat arasında uçurum varsa,
-
Alıcının bildirmesi: Alıcı pişmanlıkla gerçek bedeli beyan ederse.
Tapuda Düşük Bedel Göstermenin Cezaları
Bu tür işlemler ciddi mali ve hukuki yaptırımlar doğurur:
-
Vergi ziyaı ve usulsüzlük cezaları uygulanabilir.
-
Eksik ödenen tapu harcına ek olarak, farkın %25 fazlası ceza kesilir.
-
Ayrıca gecikme faizi ile birlikte tahsilat yapılır.
Ceza Kararına İtiraz Edilebilir mi?
Vergi dairesi tarafından kesilen cezalara karşı hukuki yollar açıktır.
-
Ceza ihbarnamesi alındığında 30 gün içinde vergi mahkemesinde dava açılabilir.
-
Alternatif olarak, uzlaşma başvurusu veya itiraz dilekçesi ile idare nezdinde çözüm aranabilir.
-
Bu aşamalardan sonuç alınmazsa yine yargı yolu kullanılabilir.
Düşük Bedel Beyanının Uzun Vadeli Riskleri
Düşük bedel gösterilen satış sadece idari para cezalarına değil, farklı hukuki sorunlara da zemin hazırlayabilir:
-
Değer artış kazancı vergisi: Satın alma düşük, satış yüksek gösterildiğinde gerçek dışı kazanç çıkacağı için daha fazla vergi ödenir.
-
Muris muvazaası riski: Satışın aslında bağış olduğu iddiası güçlenir, mirasçılar dava açabilir.
-
Şufa hakkı: Paydaşlar düşük tapu bedeli üzerinden ön alım hakkı kullanabilir.
-
Tasarrufun iptali davası: Alacaklı, mal kaçırma amacıyla düşük bedel gösterildiğini iddia ederek satışın iptalini talep edebilir.
Tapuda Satış Bedeli Sonradan Düzeltilir mi?
Evet, mümkündür. Vergi Usul Kanunu’nun 371. maddesi kapsamında pişmanlıkla beyan yapılabilir.
-
Gerçek satış bedeli beyan edilirse,
-
Eksik harç ve pişmanlık zammı 15 gün içinde ödenirse,
-
Ceza uygulanmaz.
Bu yöntem hem tapu harcı hem de gelir/kurumlar vergisi açısından kullanılabilir.
Sonuç
Tapuda düşük bedel göstermek kısa vadede maliyet avantajı gibi görünse de, uzun vadede yüksek cezalar, vergi riskleri ve ciddi hukuki sorunlar doğurabilir.
Gayrimenkul alım satımında doğru olan, gerçek satış bedelini beyan etmek ve işlemleri yasal çerçevede yürütmektir. Daha önce düşük bedel beyanı yapmış olanlar veya ceza ile karşı karşıya kalanlar için en güvenilir yol, bir gayrimenkul hukuku avukatından profesyonel destek almaktır.
Bu yazıda yer alan bilgiler yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Burada paylaşılan içerik, herhangi bir kişi veya kurum için hukuki ya da mali danışmanlık teşkil etmez. Gayrimenkul alım satım işlemleri, vergi yükümlülükleri ve dava süreçleri her somut olayın koşullarına göre farklılık gösterebilir. Bu nedenle, burada aktarılan bilgilere dayanarak işlem yapmadan önce bir avukata veya ilgili uzmanlara danışmanız tavsiye edilir. Yazar ve yayıncı, yazıdaki bilgilerin kullanımından doğabilecek doğrudan veya dolaylı zararlardan sorumluluk kabul etmez.
