Kira tespit davası, kiraya verenlerin kira bedelini artırma talebiyle başvurduğu hukuki bir yol olup Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde düzenlenmektedir.
1. Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kiraya verenin, kira sözleşmesinde belirlenmiş artış oranı dışında bir artış yapılmasını talep ettiği bir davadır. Bu dava sayesinde kiraya veren, uzun yıllar boyunca düşük kira bedelleriyle yetinmek zorunda kalmaz. Kiralananın kira bedeli, beş yıldan az süreli kira sözleşmelerinde sözleşmedeki artış oranında, beş yılını doldurmuş kira sözleşmeleri bakımından ise tüketici fiyat endeksi ve piyasa rayiç vb. değerleri dikkate alınarak yeniden belirlenebilir.
2. Kira Tespit Davasının Tarafları Kimlerdir?
Kira tespit davasında:
Davacı: Kiraya veren kişidir. Kiraya verenin malik olması şart değildir. Örneğin, taşınmazı kiraya veren, malik olmadan da bu davayı açabilir.
Davalı: Kiracıdır.
3. Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?
Kira tespit davaları, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Yetkili mahkeme ise: kiralanan taşınmazın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesi ya da davalının (kiracının) yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesidir.
Örnek: Kiraya veren, Bodrum’daki bir dairesi için kira tespiti talep ediyorsa, ancak kiracı İzmir Bornova’da yaşıyorsa, Bodrum Sulh Hukuk Mahkemesi veya İzmir Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.
4. Kira Tespit Davası Hangi Hallerde Açılabilir?
Kira tespiti davası, aşağıdaki durumlarda açılabilir:
- Kira Sözleşmesinde Artış Oranının Belirlenmemiş OlmasıKira sözleşmesinde artış oranı belirtilmemişse, mahkeme, bir önceki yılın TÜFE’nin (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalaması üst sınır olmak üzere kira artış oranını belirler. Ancak sözleşmede artış oranı belirlenmiş olması, dava ihtiyacını ortadan kaldırabilir.
- Artış Oranında Anlaşmazlığın BulunmasıArtış yapılamayacağına ilişkin sözleşme yoksa ve kiracı ve kiraya veren arasında anlaşmazlık çıkması durumunda mahkemeden tespiti talep edilebilir.
- Beş Yıldan Uzun Süreli veya Beş Yıl Sonrasında Yenilenen Kira SözleşmeleriBeş yılını dolduran kira sözleşmelerinde veya her beş yılın sonunda tarafların anlaşmasına bakılmaksızın, mahkeme tarafından rayiç kira bedelleri dikkate alınarak yeni bir kira bedeli belirlenebilir.
Örnek:
01.01.2018 tarihli bir kira sözleşmesi, 01.01.2023 tarihinde beş yılını doldurur. Bu durumda, kira tespit davası açılarak yeni kira bedeli talep edilebilir.
5. Kira Tespit Davasında Belirlenen Kira Bedeli Ne Zamandan İtibaren Geçerli Olur?
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkeme tarafından belirlenen kira bedelinin geçerli olacağı tarih, davanın açılış zamanına ve sözleşmede yer alan hükümlere bağlıdır:
Eğer dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmuşsa, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanır.
Sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm varsa, dava yeni kira dönemi içinde açılsa dahi, belirlenen kira bedeli yine yeni dönemin başından itibaren geçerli olacaktır.
Örnek:
15.09.2018 tarihli bir kira sözleşmesinde ilk kira dönemi 15.09.2018-15.09.2019’dur. Bu sözleşme, 15.09.2023 tarihinde 5 yılını doldurur. Kira bedeli tespit davası, bu tarihten 1 ay önce açılmalıdır. Mahkemece belirlenecek artışlı kira bedeli, 15.09.2023’ten itibaren uygulanır ve davacı, dava sonunda birikmiş alacaklarını tahsil edebilir.
6. Kira Tespit Davasında Yargılama Giderlerini Kim Öder?
Kira tespit davasında yargılama giderlerini ilk etapta davacı (kiraya veren) öder. Ancak dava sonunda mahkeme, haksız tarafı yargılama giderlerinden sorumlu tutar.
Dava açılırken dikkat edilmesi gereken bir husus ise, kira bedelinin bir yıllık toplam bedelinin 0,068/4 oranında nispi harca tabi olduğudur.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira tespit davası hangi durumlarda açılır?
- Kira sözleşmesinde artış oranının belirtilmediği durumlarda,
- Artış oranında kiracı ve kiraya veren arasında anlaşmazlık çıkması durumunda
- Beş yıldan uzun süren veya beş yılın ardından yenilenen kira sözleşmelerinde dava açılabilir.
Kira tespit davasında yetkili mahkeme neresidir?
Kira tespiti davası, taşınmazın bulunduğu yer veya kiracının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.
Mahkemenin belirlediği kira bedeli hangi tarihten itibaren geçerli olur?
Mahkemenin belirlediği kira bedeli, dava yeni dönemin başlangıcından 30 gün önce açılmışsa, yeni kira dönemi başından itibaren uygulanır. Bu süreye uyulmaması halinde de bir sonraki yeni dönemden itibaren tespit yapılmaktadır. Buna karşılık sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm varsa, dava yeni kira dönemi içinde açılsa dahi, belirlenen kira bedeli yine yeni dönemin başından itibaren geçerli olacağı kabul edilmektedir.
Kira tespit davası açmak zorunlu mudur?
Kira tespit davası, taraflar arasında anlaşmazlık olduğu durumlarda başvurulan bir hukuki yoldur. Eğer taraflar artış konusunda anlaşabiliyorsa dava açmaya gerek kalmaz.
Kira Tespit Davası Açarken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kira tespit davaları hukuki ve teknik detaylar içerir. Bu nedenle, bir avukatla çalışmak, hak kaybını önlemek açısından oldukça önemlidir. Hem davacı hem de davalı tarafların hukuki süreçler konusunda profesyonel destek alması tavsiye edilir.
Detaylı bilgi almak veya danışmanlık hizmeti almak için iletişim kısmından büromuzla iletişime geçebilir ve randevu talep edebilirsiniz.